Investissement immobilier, aide personnalisée au logement, CSG, location saisonnière, impôt sur la fortune immobilière… les dés sont jetés et l’on peut déjà affirmer que la loi de finances adoptée le 21 décembre 2017, la réforme du logement prévue pour cette année et les initiatives locales annoncées, modifient - ou vont modifier - grandement les règles qui régissent le secteur immobilier. D’une manière générale, la loi de finances de 2018 reprend des mesures phares inscrites dans le programme présidentiel d’Emmanuel Macron. Certaines sont d’ores et déjà applicables. D’autres sont annoncées et seront mises en oeuvre progressivement, notamment lors de l’adoption prévue en mars prochain de la loi « Habitat, mobilité, logement ». Tour d’horizon par Emilie Rebourg, juriste expert chez Rocket Lawyer.
Diminution de l’aide personnalisée au logement
La loi de finances 2018 réduit considérablement le volet « Accession à la propriété » de l’APL et prévoit une réforme de son financement qui devrait diminuer le montant de cette aide.
Voici le détail de ces mesures :
- Suppression de l’APL Accession: cette aide mensuelle, dont peuvent bénéficier, sous conditions de ressources, les primo-accédants, est supprimée dans le neuf depuis le 1er janvier 2018. Elle restera maintenue pendant 2 ans dans l’ancien mais seulement pour les logements ne se situant pas en zone tendue (villes de plus de 50 000 habitants où il y a un déséquilibre marqué entre l’offre de logement et la demande). Un arrêté ministériel est attendu pour préciser les communes concernées.
- Diminution de 60 € par mois de l’APL pour les locataires en HLM : la mesure a été adoptée, en tenant compte du fait que les bailleurs sociaux devront réduire du même montant les loyers des logements sociaux. Pour autant, dans les faits, cette contrepartie à la diminution des APL-HLM n’est prévue par aucun texte de droit. Elle reste donc liée à l’initiative de chaque bailleur social.
Loi de finances 2018, art. 126
Location de la résidence principale favorisée
- Augmentation des recettes du régime simplifié micro-BIC : elle a pour objectif de favoriser la location meublée. Le plafond des recettes du régime micro-BIC passe ainsi de 33 200 € à 70 000 € pour les locations meublées. Si les revenus locatifs ne dépassent pas ce seuil, un abattement forfaitaire de 50 % leur sera appliqué, permettant au propriétaire de n’être imposé que sur la moitié de ces recettes. Cette mesure est entrée en vigueur pour l'imposition des revenus 2017. Elle est applicable à l’auto-entrepreneur depuis le 1er janvier 2018.
Notons que selon le logement loué, il pourra être plus intéressant pour le propriétaire de déduire les charges et amortissements que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Il faudra alors choisir le régime des bénéfices réels plutôt que celui du micro-BIC.
- Nouveau « bail mobilité » : comme annoncé par le gouvernement l’année dernière, la loi « Habitat, mobilité, logement » prévue pour le mois de mars 2018 prévoit d’instituer un nouveau bail. Il prendra la forme d’un contrat de location à durée déterminée. Ce contrat de location dit « bail mobilité » permettra de louer un logement pendant une durée d’un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie du locataire. Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau bail, le locataire devra être soit salarié en contrat de travail à durée déterminée, soit un actif en mobilité professionnelle temporaire (stage, formation, période d'essai).
Dispositif Pinel recentré autour des zones tendues
Le dispositif Pinel est prolongé pendant 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2021. Mais les conditions d’éligibilité à cet avantage fiscal lié à un investissement locatif dans le neuf sont durcies. En effet, le dispositif Pinel se recentre autour des zones tendues. Il fonctionnera donc dans les zones A, Abis et B1 (Région Parisienne et Côte d’Azur essentiellement). En revanche, ailleurs (en zones non tendues) l'avantage Pinel ne pourra être conservé que si le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017 et le logement acquis avant le 31 décembre 2018. Sinon, si le bien ne se situe pas en zone tendue et si sa livraison n’intervient qu’à partir du 1er janvier 2019, l’acquéreur ne pourra plus bénéficier du dispositif Pinel. (Voir aussi La Quotidienne du 15 janvier 2018)
Prêt à taux zéro (PTZ) prolongé mais réduit
Le PTZ est lui aussi prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, les conditions pour être éligible au PTZ ont été restreintes. Dans le neuf, le dispositif se recentre autour des biens situés en zones tendues. Hors zones tendues, la part de l’opération financée par un PTZ est diminuée de moitié dès 2018 et à partir de 2020, il ne sera plus possible d’acquérir un logement neuf avec un PTZ. Dans l’ancien, il ne sera plus possible de bénéficier de ce prêt pour acquérir un bien situé dans une zone tendue depuis le 1er janvier 2018.
En résumé, il ne sera plus possible de souscrire un PTZ pour acheter un bien immobilier neuf et situé par exemple à Besançon dès 2020. Il n’est déjà plus possible de bénéficier du PTZ pour acheter un bien immobilier déjà construit et situé à Montpellier par exemple.
Aménagement du crédit d’impôt transition énergétique
Le CITE est un crédit d’impôt sur le revenu au titre des dépenses effectuées par les contribuables pour la qualité environnementale de leurs logements. Il correspond à 30% du montant des dépenses, dans la limite de montants plafonnés. Le CITE est maintenu dans son principe jusqu’au 31 décembre 2018. Mais à partir de 2019, le CITE devrait être remplacé par un mécanisme de subvention. (Voir aussi La Quotidienne du 3 janvier 2018)
Nouvel abattement fiscal sur la plus-value sur les ventes de terrains constructibles
Depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, les propriétaires de terrains constructibles situés en zone tendue qui souhaitent vendre leur bien, bénéficieront d’un abattement fiscal. Cet abattement pourra être appliqué sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien. Pour cela il faut que le bien immobilier se situe en zone tendue et que la promesse de vente soit conclue avant fin 2020. (Voir aussi La Quotidienne du 13 décembre 2017)
Loi de finances rectificative pour 2017, art. 28
Augmentation de la CSG
Les revenus issus de la location meublée correspondent à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non à des revenus fonciers. Cependant le revenu fiscal du bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu et également aux prélèvements sociaux. Jusqu'à présent les propriétaires bailleurs reversaient 15,5 % de leurs revenus fonciers imposables à l'État sous forme de contributions sociales. Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %. Même évolution pour l'imposition des plus-values également soumises aux prélèvements sociaux au taux désormais de 17,2%.
Loi de financement de la sécurité sociale 2018, art. 8
Taxe d’habitation progressivement supprimée
À compter du 1er janvier 2018, chaque année, pendant 3 ans, certains particuliers paieront 30 % de taxe d’habitation en moins pour arriver à une exonération totale en 2020. Seront concernés par cette réforme les célibataires dont le revenu fiscal annuel de référence est inférieur à 27 000 €, les couples dont les revenus ne dépassent pas 43 000 € par an et les couples avec deux enfants dans la limite de 55 000 € de revenus annuels. Cette suppression devrait concerner 80 % de la population. Une question se pose, comment les collectivités locales vont-elles faire sans ce revenu substantiel ? Il est possible que pour se financer, elles soient conduites à facturer aux contribuables le coût de services jusqu’à présent gratuits ou augmenter le taux d’autres taxes locales... A suivre ! (Voir aussi La Quotidienne du 3 janvier 2018)
Impôt sur la fortune (ISF) remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’ISF a été remplacé par l’IFI. Pour être soumis à ce nouvel impôt, il faut avoir au moins un patrimoine immobilier (au sens large) d’une valeur de 1 300 000 €, déduction faite des « dettes déductibles » dont la liste est prévue par la loi (travaux d’agrandissement, travaux d’entretien, etc.).
La résidence principale, comme pour l’ISF, bénéficie d’un abattement de 30 % de sa valeur et les biens immobiliers professionnels et/ou des biens loués en location meublée professionnelle (LMP) échappent à l’impôt. (Voir aussi La Quotidienne du 22 et La Quotidienne du 23 janvier 2018)
Résiliation de l’assurance emprunteur facilitée
Depuis le 1er janvier 2018, tous les contrats d’assurance emprunteur en cours peuvent faire l’objet d’une résiliation annuelle. La lettre de résiliation doit être envoyée en recommandé à l’assureur au moins 2 mois avant la date d’échéance annuelle. La banque doit notifier à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception du contrat d’assurance se substituant au contrat en cours. (Voir aussi La Quotidienne du 15 janvier 2018)
Loi du 21 février 2017, art. 10
Revenus des plans d’épargne logement (PEL) taxés davantage
Les intérêts produits par les plans d’épargne logement souscrits à partir du 1er janvier 2018 sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % dès la première année (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux). Le rendement net du PEL devrait ainsi passer à seulement 0,70 %. Ajoutez à cela que ces PEL ne bénéficient plus de la prime d’Etat. (Voir aussi La Quotidienne du 14 décembre 2017)
Pour conclure ce tour d'horizon, précisons que la loi « Habitat, mobilité, logement » - dont le texte doit être voté prochainement - officialisera et précisera certains de ces dispositifs.
Par Emilie REBOURG, juriste expert chez Rocket Lawyer, avocat en omission.
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