Loyers d'immeubles

Les loyers d'immeubles qui ne sont pas compris dans le patrimoine de l'entreprise constituent une charge déductible si le local loué est utilisé dans l'intérêt de l'exploitation et si le montant des loyers n'est pas excessif.

Local loué utilisé dans l'intérêt de l'exploitation

Sont considérés comme utilisés dans l'intérêt de l'entreprise les locaux loués pour les besoins de l'exercice de l'activité professionnelle (p.ex. usine, magasin, cabinet médical…) ainsi que les locaux affectés au logement du personnel.

- le loyer et frais annexes afférents à l'habitation personnelle de l'exploitant ne peuvent en aucun cas être compris dans les charges déductibles de l'entreprise ;

- pour les dépenses couvrant à la fois des charges d'exploitation et des frais personnels de l'exploitant, seule la fraction de ces dépenses directement motivée par les nécessités de l'exploitation peut donner lieu à déduction. Exemple : lorsqu'un immeuble est utilisé en partie pour l'habitation de l'exploitant, et en partie pour l'exercice de son activité professionnelle, une ventilation du loyer doit être effectuée pour déterminer la fraction correspondant à une charge déductible ;

- local appartenant à l'exploitant individuel maintenu dans son patrimoine privé : l'exploitant individuel qui conserve dans son patrimoine privé un immeuble affecté à l'exploitation de son entreprise (et donc non inscrit à l'actif du bilan de celle-ci) est en droit de comprendre dans les charges de son entreprise des sommes correspondant au loyer normal de l'immeuble. En contrepartie, il est imposable sur ces mêmes sommes au titre des revenus fonciers.

Montant de loyer déductible

- loyer déductible comprend le loyer proprement dit, ainsi que les dépenses accessoires mises à la charge de l'entreprise locataire par le contrat de location,

- la déduction s'opère en principe au titre de l'exercice au cours duquel les loyers ont couru, sans considération de leur date de paiement. Toutefois, l'administration admet la déduction des loyers payables d'avance à leur date d'échéance,

- si l'administration considère que le loyer est anormalement élevé, elle peut décider de réintégrer dans le bénéfice imposable l'excédent de loyer sur la valeur locative réelle du local. Cette question se pose fréquemment en pratique dans le cas où les locaux sont pris en location par l'entreprise auprès d'un associé, d'un dirigeant ou d'une société ayant des associés ou des actionnaires communs

Droit d'entrée (ou pas-de-porte)

Le montant du droit d'entrée est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré soit comme un supplément de loyer soit comme une indemnité ayant en totalité ou partie pour contrepartie l'acquisition d'un élément incorporel. Il peut également être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).

Le point de savoir si les sommes versées à titre de droit d'entrée constituent un supplément de loyer ou une indemnité est une question de fait qui s'apprécie au vu des circonstances propres à chaque cas particulier (BOI-BIC-CHG-20-10-20 n^os 10 et s.).

Précision : le propriétaire (« bailleur ») et le locataire (« preneur ») ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au droit d'entrée. En cas de conflit, les juges rechercheront l'intention commune des parties qui, le plus souvent, le considèrent comme un supplément de loyer.

Droit d'entrée considéré comme un supplément de loyer

Le droit d'entrée est une charge déductible des résultats. Sa déduction doit être répartie sur une période au moins égale à la durée du bail. L'entreprise locataire peut aussi choisir de répartir la déduction sur une durée plus longue.

Droit d'entrée considéré comme une indemnité

Le droit d'entrée peut être assimilé au prix d'un élément incorporel du fonds de commerce. Tel est le cas lorsque le droit d'entrée forme, avec le loyer stipulé (ainsi qu'au regard des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance), un total qui excède le loyer normal du local. Dans cette hypothèse, il peut être amorti s'il rémunère un avantage temporaire indépendant du caractère renouvelable du contrat.

Loyers de location d'équipements

Les loyers de location d'équipements ne constituent une charge déductible que si le matériel ou l'outillage loué n'est pas compris dans le patrimoine de l'entreprise, qu'il est utilisé dans l'intérêt de l'exploitation et que le montant des loyers n'est pas excessif.

Redevances de location-gérance

Les redevances versées au propriétaire par le gérant libre d'un fonds de commerce sont déductibles dans la mesure où leur montant n'est pas excessif et où elles ne dissimulent pas une cession du fonds.

Précision : les tribunaux apprécient le caractère normal des redevances par comparaison avec les loyers pratiqués par des entreprises exploitant des activités comparables à la même époque et dans la même région.

Remise en cause de la déduction : L'administration fiscale remet en cause la déduction des redevances de location-gérance lorsqu'elle estime que l'opération dissimule en réalité une cession de fonds de commerce, c'est-à-dire lorsque le bailleur n'est plus en mesure de reprendre l'exploitation à la fin du contrat. C'est notamment le cas lorsque :

- le contrat de location-gérance n'a pour objet que la location des murs ;

- l'entreprise locataire achète à l'exploitant la totalité du matériel, de l'outillage, du mobilier et des agencements quelques mois après la mise en location-gérance du fonds.

Cette Fiche est extraite du site FOCUS Expert-comptable.

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