Un copropriétaire, se prévalant de la nullité du mandat de syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation, assigne le syndic en annulation de l’assemblée générale et en indemnisation de son préjudice.
La cour d’appel rejette la demande d’indemnisation au motif que le syndic a néanmoins accompli des actes de gestion et que le copropriétaire ne justifie d’aucun préjudice.
Le pourvoi est rejeté : en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé mais a souverainement retenu que le copropriétaire demandeur n’avait personnellement subi aucun préjudice.
A noter : La précision est nouvelle. L’absence irrégulière d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat occasionne-t-elle, en elle-même, un préjudice aux copropriétaires ? Le syndic, on le rappelle, est tenu d’ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, al. 2). Si le syndic ne procède pas, dans le délai de trois mois suivant sa désignation, à l’ouverture d’un compte séparé alors qu’il n’en a pas été dispensé, son mandat est nul de plein droit (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08-11.965 : BPIM 3/09 inf. 228 ; Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10-14.005 : BPIM 3/11 inf. 229).
Qu’en est il de la rémunération versée au syndic en vertu d’un mandat nul de plein droit ? En cas d’annulation du mandat du syndic, la jurisprudence a un temps admis que la perception d’honoraires puisse reposer sur un juste fondement (Cass. 3e civ. 20-1-1999 n° 97-14.747) ou qu’elle soit la résultante des restitutions réciproques opérées en conséquence de celle ci (Cass. 1e civ. 16-1-2013 n° 11-28.022). Mais, depuis un arrêt de principe, la Cour de cassation admet que l'assemblée générale ne peut pas se reconnaître a posteriori débitrice du montant des rémunérations qu'elle a versées en exécution de contrats de syndic annulés (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-23.898 : BPIM 1/16 inf. 58). Le syndic doit donc restituer la rémunération perçue au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires bénéficieront indirectement de cette restitution faite au syndicat et, en cas d’inertie du syndicat, pourront agir de ce chef contre ce dernier en répétition de charges devenues indues. En revanche, et c’est l’apport du présent arrêt, ce serait aller un peu loin que d’admettre que les syndics soient tenus, non seulement de restituer leurs honoraires au syndicat, mais aussi d’indemniser chacun des copropriétaires personnellement pour avoir versé une quote-part de charges qui a vocation à leur être restituée et qui correspond, de plus, à un travail effectivement réalisé...
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38505
