Un hôtel particulier est vendu par acte des 23 et 25 février 1895. Il passe ensuite entre les mains de plusieurs propriétaires jusqu’à ce que le dernier en date se voie confronté à un problème de mitoyenneté avec la copropriété voisine. En cause : le mur séparatif – qui avait fait l’objet d’un exhaussement – entre le jardin de l’hôtel particulier et la cour de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires dépose une déclaration préalable de travaux d’arasement du mur.
Après suspension des travaux ordonnée en référé, le propriétaire de l’hôtel particulier agit en revendication de la mitoyenneté du mur et en interdiction des travaux d’arasement. Relevant que le mur est mitoyen sur toute sa hauteur, la cour d’appel fait droit à ses demandes.
Le syndicat des copropriétaires porte l’affaire devant la Cour de cassation. Il fait notamment grief aux juges du fond de rendre opposable la mitoyenneté du mur aux propriétaires successifs alors qu’aucun acte d’acquisition de cette mitoyenneté n’a été publié.
Rejet du pourvoi. Pour la Cour de cassation, la cour d’appel a souverainement retenu qu’avant cession de la mitoyenneté de l’exhaussement le mur d’origine était mitoyen, comme mentionné dans le compte de copropriété dressé le 2 mars 1881 et l’acte des 23 et 25 février 1895, par le jeu de la présomption de l’article 653 du Code civil.
La cour d’appel a par ailleurs constaté que le vendeur à l’acte de 1895 avait, à sa demande, acquis la mitoyenneté de l’exhaussement du mur moyennant le paiement d’une somme due en règlement du compte de copropriété et dont il s’était acquitté. Or, la cession de mitoyenneté s’opère par l’effet de la demande d’acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière.
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A noter :
Avec raison selon nous, la Cour de cassation retient qu’avant cession de la mitoyenneté de l’exhaussement, le caractère mitoyen du mur résultait de la présomption légale de mitoyenneté édictée par l’article 653 du Code civil. Cette présomption s’applique au mur séparatif « entre cours et jardins », ce qui était le cas à l’origine. Celui qui démolit le mur sans rapporter la preuve de son caractère privatif doit donc en assumer la reconstruction (Cass. 3e civ. 11-6-1986 : RDI 1987 p. 203).
L’exhaussement du mur mitoyen avait été réalisé par le voisin de l’hôtel particulier. Le propriétaire de ce dernier en avait acquis la mitoyenneté et en avait payé le prix avant de céder le domaine en 1895. La cession de mitoyenneté peut ainsi être forcée en application de l’article 661 du Code civil et peut porter sur l’exhaussement en application de l’article 660 du même Code, qui n’est qu’une application du principe posé par l’article 661 (Cass. 1e civ. 30-6-1965 n° 63-10.545 : JCP G 1966 II n° 14499). Mais la cession peut aussi être conventionnelle. Que la cession soit forcée ou conventionnelle, elle donne lieu à paiement du prix estimé conformément aux articles 660 et 661. En l’espèce, la cession avait eu lieu à la demande du propriétaire de l’hôtel particulier, qui s’était acquitté du paiement. L’arrêt précise que la cession s’opère par l’effet de la demande et à sa date, à la seule condition du paiement du prix. Toutes les conditions exigées en droit positif étaient donc remplies. Le pourvoi se fondait essentiellement sur l’absence de publicité de la cession, dès lors inopposable au syndicat. La Cour de cassation estime que la cession s’opère sans formalisme lié à la publicité foncière. Sans surprise, car la mitoyenneté du mur était établie par le jeu de la présomption, qui n’avait pas été combattue par la preuve de son caractère privatif. De surcroît, le mur présentait, selon le moyen, une marque de mitoyenneté résultant d’un chaperon à double pente. On peut toutefois se demander si la cession de mitoyenneté d’un mur privatif ne bénéficiant pas de la présomption n’est pas une vente pure et simple qui serait soumise à la formalité de publicité. Dans cette hypothèse, une distinction pourrait être faite entre la cession conventionnelle et la cession forcée. Il faut se rappeler que l’emprise illicite sur un mur privatif peut donner lieu à démolition, sauf exception d’acquisition opposée par l’auteur de l'emprise, qui peut déboucher sur une cession conventionnelle, voire un jugement, quoique cette dernière solution paraisse peu probable…
