Une clause d’un bail commercial prévoit que le locataire acquittera « les impôts, contributions et taxes, créés ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d’ordures ménagères, d’éclairage, de police et de voirie, ainsi que la taxe professionnelle (…) de sorte qu’en toute hypothèse, le loyer (...) soit perçu net de toutes charges quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de location ».
Une cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, juge la Cour de cassation, en retenant que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’était pas prévu par le bail, alors que la clause mettait à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués.
A noter : 1. En l'espèce, le bail était régi par les dispositions antérieures à la loi « Pinel » du 18 juin 2014 qui autorisaient le bailleur et le locataire de locaux commerciaux à répartir à leur gré les charges entre eux.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est interdit d’imputer au locataire certaines charges, notamment les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble (C. com. art. R 145-35). La présente solution est néanmoins transposable aux textes issus de la réforme. En effet, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être mis à la charge de ce dernier (art. R 145-35, 3°).
2. Les clauses répartissant les impôts entre les parties font souvent l’objet de contentieux. Par exemple, il a été jugé que ne mettaient pas la taxe foncière afférente aux lieux loués à la charge du locataire :
- la clause qui l’obligeait à payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués ; en effet, l'expression « tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués » devait s'entendre nécessairement comme un nouvel impôt légalement à la charge du locataire (CA Versailles 6-9-2007 n° 06-4302 : RJDA 2/08 n° 103) ;
- la clause prévoyant que le locataire acquittera sa taxe foncière, et généralement tous les impôts lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ; en effet, la taxe foncière visée était celle directement due par le locataire et non celle grevant le local commercial (Cass. 3e civ. 15-9-2015 n° 14-15.911 F-D : BRDA 19/15 inf. 19).
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux Commerciaux n° 12700
