Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (C. civ. art. 1719).
Une société prend en location des locaux commerciaux pour y exploiter une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine avec consommation sur place et à emporter, en vertu d'un bail dans lequel elle reconnaît « bien connaître les locaux loués » et accepte de les prendre « dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur » ; le bail précise par ailleurs que le locataire connaît parfaitement les équipements des locaux et qu'il fera « son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l'exercice de son activité ».
Se prévalant de manquements du propriétaire à son obligation de délivrance, le locataire demande le remboursement des travaux de raccordement aux réseaux des eaux usées et électrique qu'il a réalisés dans les locaux, ainsi que le remboursement de diverses sommes au titre des loyers indûment payés et du préjudice d'exploitation subi. Estimant que ces travaux ont été mis à la charge du locataire par la clause d'acceptation des lieux en l'état, une cour d'appel rejette sa demande.
La Cour de cassation censure l'arrêt : faute de clause expresse du bail mettant à la charge du locataire le coût des travaux de raccordement, le propriétaire n'était pas déchargé de ses obligations.
A noter : 1. L'obligation de délivrance et d'entretien à la charge du propriétaire d'un bien loué suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle. A ce titre, le propriétaire est tenu de supporter les travaux nécessaires à l'activité prévue au bail. Il n'est déchargé de ces travaux qu'en cas de clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 18-1-2018 n° 16-26.011 F-PBI : RJDA 4/18 n° 300), ces clauses devant être interprétées strictement (Cass. 3e civ. 29-9-2010 n° 09-69.337 FS-PB : RJDA 2/11 n° 115). En l'espèce, il aurait fallu que la clause du bail fasse expressément peser sur le locataire le coût des travaux de raccordement nécessaires à l'exploitation du fonds conformément à sa destination contractuelle.
2. Pour les baux commerciaux conclus après le 5 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent en toute hypothèse plus être mises à la charge du locataire.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 57200 et 78020
