Le propriétaire d'un local commercial notifie à son locataire un congé avec refus de renouvellement. Le locataire saisit le tribunal d'une demande de paiement d'une indemnité d'éviction et le propriétaire lui notifie alors l'exercice de son droit de repentir, en lui offrant de renouveler le bail moyennant des modifications du bail initial, et notamment de substituer à la clause-recette du bail initial, déterminant le loyer en fonction du chiffre d'affaires, une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé. Une cour d'appel décide que, dans ces conditions, le bail a été renouvelé et que le locataire n'a pas droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
La Cour de cassation censure cette décision : l'exercice par le propriétaire de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut pas comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.
A noter : Le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail commercial bénéficie d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur sa décision et d’accepter le renouvellement du bail (C. com. art. L 145-58). Le repentir peut résulter de tout acte manifestant clairement la volonté du bailleur (par exemple, demande en fixation du loyer : Cass. 3e civ. 31-1-2012 n° 10-31.081 F-D : RJDA 6/12 n° 568). Encore faut-il qu'aucune équivoque ne subsiste sur la volonté du bailleur de renouveler le bail et de renoncer sans réserve à son refus de renouvellement antérieur. Ainsi, le propriétaire qui, après délivrance d'un congé avec refus de renouvellement, propose au locataire la conclusion d'un nouveau bail comportant des clauses et conditions différentes du bail expiré ne peut pas être considéré comme ayant exercé son droit de repentir (Cass. 3e civ. 22-11-2011 n° 10-26.021 : RJDA 6/12 n° 568).
L'arrêt commenté se situe dans le droit fil de cette jurisprudence. L'exercice du droit de repentir constitue un véritable renouvellement du bail et non pas une offre de renouvellement. Il n'implique aucune réponse du locataire. Une offre de renouvellement comportant une modification substantielle du montant du loyer ne peut pas être analysée comme la notification de la volonté non équivoque de renouveler le bail initial puisqu’elle est subordonnée à l’accord du locataire sur les nouvelles conditions proposées.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 66210
