Le propriétaire d’un local commercial loué qui « envisage » de le vendre doit notifier à son locataire une offre de vente qui comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, le locataire disposant alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, si le bailleur ne l'a pas fait, notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix, ce qui vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire (C. com. art. L 145-46-1).
Le propriétaire de locaux à usage d’hôtel notifie au locataire des locaux son intention de vendre l’immeuble au prix de 5,050 millions d’euros, auquel s’ajoutent des frais évalués à 381 000 € et des honoraires de négociation de l’agence immobilière de 300 000 € à la charge de l’acquéreur.
Le locataire conteste la validité de cette offre, en invoquant trois arguments, tous écartés par la cour d'appel de Paris, qui juge au contraire l’offre régulière.
L’offre n'avait pas été notifiée tardivement. En effet, le bailleur est tenu, dans sa notification au locataire, d'indiquer le prix et les conditions de vente, celle-ci se faisant à ce prix, si bien que le bailleur pouvait entamer des démarches aux fins de commercialisation de son immeuble pour déterminer sa valeur et vérifier l'existence d'un marché ; le bailleur avait donc pu, sept mois avant la notification au locataire, faire évaluer l'immeuble par un agent immobilier mandaté pour le vendre et faire réaliser des visites. En outre, la notification n'était pas invalidée par le fait que, quinze jours après, le bailleur avait conclu une promesse unilatérale de vente sous réserve du droit de préférence, car la promesse unilatérale de vente ne valait pas vente et était postérieure à la notification.
Le seul fait que le prix proposé dans l'offre de vente paraisse excessif au regard des prix du marché ne peut pas suffire à constituer un motif de nullité de cette offre, sauf fraude caractérisée ; une telle fraude n'apparaissait pas en l'espèce dès lors que le bailleur justifiait de deux estimations d’agence immobilière à un prix supérieur à celui finalement offert et d'une valorisation d'un expert équivalente à ce prix.
Le fait que l'offre de vente mentionnait, en plus du prix principal, le coût des honoraires de l'agent immobilier alors qu'ils n'étaient pas dus par le locataire n'était pas en soi une cause de nullité de cette offre car ces frais étaient mentionnés sans introduire de confusion dans l'esprit de l'acquéreur.
A noter :
1. La décision de la cour d'appel de Paris, confirmant celle des premiers juges (TGI Paris 28-3-2019 n° 18/15054 : BRDA 11/19 inf. 25), donne l’occasion d’apporter des précisions sur le délai dans lequel le bailleur doit informer le locataire de son intention de vendre le local loué. L’article L 145-46-1 du Code de commerce impose au bailleur d’indiquer dans son offre de vente le prix et les conditions de la vente envisagée, la vente se faisant à ce prix et à ces conditions si le locataire accepte l’offre qui lui est notifiée. En conséquence, avant de notifier une offre, le bailleur doit pouvoir entamer les démarches préalables inhérentes à tout processus de commercialisation afin de déterminer le prix de son bien et de vérifier l’existence d’un marché immobilier. Lui refuser cette possibilité l’empêcherait de pouvoir proposer une offre circonstanciée.
Toutefois, selon la cour d’appel de Douai, le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le locataire de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial (CA Douai 28-3-2019 no 17/03524 : Loyers et copr. 2019 comm. no 79).
2. L’offre de vente notifiée au locataire ne doit pas inclure les honoraires de l’agent immobilier (Cass. 3e civ. 28-6-2018 no 17-14.605 FS-PBI : RJDA 10/18 no 710). Mais l’offre est valable si le montant de ces honoraires est indiqué au locataire et s’il peut les retrancher du prix.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 59510
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