Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une AG et subsidiairement de certaines de ses résolutions, au motif qu’ils n’ont pas été régulièrement convoqués, le délai de 21 jours n’ayant pas été respecté.
La cour d’appel :
- déclare irrecevable leur demande d’annulation de l’AG dans son entier dès lors qu’ils ont voté en faveur de certaines résolutions ;
- rejette la demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions.
La Cour de cassation approuve l’arrêt sur le premier point, mais le casse sur le second : le copropriétaire irrégulièrement convoqué peut invoquer cette irrégularité au soutien d’une demande d’annulation des seules décisions pour lesquelles il était opposant.
A noter : La précision est nouvelle.
Les copropriétaires sont autorisés à contester les décisions d’AG qu’ils estiment irrégulières à condition qu’ils aient été opposants ou défaillants (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). L’irrégularité peut affecter l’AG elle-même, dont ils peuvent alors solliciter l’annulation. Tel est le cas lorsque la convocation qui leur a été adressée était irrégulière, par exemple en cas de non-respect du délai de convocation (Cass. 3e civ. 30-6-1998 n° 96-21.787 : BPIM 5/98 inf. 347). Ils ne sont toutefois autorisés à contester une AG dans son intégralité que s’ils étaient défaillants ou opposants pour toutes les décisions adoptées. En effet, le copropriétaire qui a voté en faveur de tout ou partie des résolutions n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’AG dans son entier (Cass. 3e civ. 14-3-2019 n° 18-10.379 : BPIM 2/19 inf. 131).
En revanche, précise la Cour de cassation dans la présente espèce, un copropriétaire peut se prévaloir de l’irrégularité liée à la convocation hors délai pour solliciter l’annulation de certaines décisions seulement, sous réserve qu’il se soit opposé à leur adoption. Ce cantonnement exprès des effets d’une irrégularité de l’AG participe d’une responsabilisation des copropriétaires qui, bien que constatant une irrégularité affectant l’ensemble de l’AG, pourront ainsi opter pour l’annulation de la seule résolution leur faisant grief en laissant les autres perdurer, afin de ne pas paralyser le fonctionnement du syndicat.
Cette solution est conforme non seulement à l’intérêt des copropriétaires, qui ne se voient pas privés de la possibilité d’invoquer l’irrégularité de leur convocation dès lors qu’ils ont voté en faveur de certaines résolutions, mais également à l’intérêt du syndicat, l’annulation ciblée de certaines résolutions étant moins dommageable que celle de l’AG elle-même. La Cour de cassation a d’ailleurs limité les conséquences de l’annulation d’une décision en retenant que l’annulation d’une AG pouvait justifier, en raison de l’irrégularité de la convocation à l’AG suivante par un syndic n’ayant plus de mandat, l’annulation d’une seule des décisions de cette seconde assemblée (Cass. 3e civ. 25-10-2018 n° 17-25.812).
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion Immobilière n°s 37520 et 38030
