Copropriété : les notifications sont valablement faites par le syndic au dernier domicile qui lui a été notifié

Le syndicat des copropriétaires assigne les trois propriétaires indivis d’un lot de copropriété en paiement d’un arriéré de charges. Ceux-ci sollicitent reconventionnellement l’annulation des résolutions de l’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel.

La cour d’appel prononce l’annulation des résolutions contestées. Elle retient que le syndicat ne justifie pas de la régularité de la convocation de l’un des indivisaires à l’assemblée générale dès lors que l’avis de réception de la lettre de convocation est revenu avec la mention « NPAI » et que l'avis de réception de la notification ne porte ni mention, ni signature.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic par l’indivisaire concerné.

A noter : Chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou d’un droit de propriété sur un lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 65). Toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Ainsi, les notifications et mises en demeures prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic (Cass. 3^e civ. 11-5-2004 n° 03-10.637 : BPIM 5/04 inf. 313 ; Cass. 3^e civ. 7-2-2012 n° 10-28.770). À l’inverse, toute notification faite à une autre adresse n’est pas régulière (Cass. 3^e civ. 14-4-2016 n° 15-11.258 : BPIM 3/16 inf. 201).

En l’espèce, la cour d’appel, pour prononcer l’annulation des résolutions contestées, a retenu que le syndicat ne justifiait pas de la régularité de la convocation à l’assemblée générale alors que l’accusé de réception était revenu avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » et que celui de la lettre de notification ne portait aucune signature. Or, une convocation adressée au dernier domicile notifié par l’intéressé est régulière. La cour d’appel ne pouvait donc décider que la convocation était irrégulière sans rechercher si elle n’avait pas été adressée, comme le soutenait le syndicat, au dernier domicile notifié au syndic par ce copropriétaire.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37510