Un restaurant est vendu et l’acheteur apprend que, 20 ans avant la vente, le vendeur a été déclaré coupable du délit de défaut de permis de construire pour la construction de la terrasse couverte du restaurant de 85 m² et de l’annexe de la salle de restaurant de 20 m² et condamné à des amendes.
L’acheteur assigne le vendeur en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés. Le vendeur prétend que le fait que le juge pénal n’ait pas ordonné la démolition des constructions édifiées sans permis a pour effet de régulariser ces constructions.
Les juges font droit à la demande de l’acheteur au motif qu’en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, l’acheteur serait dans l’impossibilité de les reconstruire à l’identique. Ils retiennent que, si l’article L 111-15 du Code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique dans un délai de 10 ans des bâtiments détruits ou démolis, cette disposition ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Pour eux, l’impossibilité de reconstruire à l’identique empêchera l’exploitation du restaurant et en diminuera tellement l’usage que l’acheteur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait été informé : le vice caché est constitué.
A noter :
Au regard du droit de l’urbanisme, un immeuble doit être considéré comme irrégulièrement édifié lorsqu’il a été construit sans autorisation d’urbanisme. Un tel immeuble peut faire l’objet d’une vente ; la seule circonstance qu’il soit en infraction n’entraîne pas la nullité de la vente. Il importe néanmoins que l’acquéreur soit parfaitement informé de la situation et des risques encourus. Dans l’arrêt commenté, l’acheteur ignorait le caractère illicite des constructions et les condamnations pénales qui en ont résulté.
Pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés, les juges retiennent une atteinte à l’usage du bien dans les termes de l’article 1641 du Code civil. À noter que le vice caché a été, au contraire, écarté, s’agissant d’une maison construite sans autorisation, au motif qu’elle n’est pas impropre à sa destination et ne présente pas de désordre (Cass. 3e civ. 15-3-2018 n° 17-11.850 F-D : SNH 12/18 inf. 5).