Le propriétaire d’un appartement dans une résidence-services, soumise au statut de la copropriété, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une AG, au motif, notamment, que le syndic avait omis de joindre à la convocation certains documents.
La cour d’appel rejette la demande.
La Cour de cassation confirme : le syndic n'était pas tenu de joindre à la convocation à l'AG le rescrit fiscal et l'habilitation relative aux services à la personne, ces documents n'étant pas soumis à une obligation de notification pour la validité de la décision prévue par les dispositions de l'article 11, I du décret du 17 mars 1965, qui ont un caractère limitatif.
A noter : la précision est nouvelle, la Cour de cassation n’ayant pas encore eu l’occasion de statuer sur les documents à communiquer en vue de l’assemblée générale d’une résidence-services.
Dans une telle résidence, la désignation d’un conseil syndical est obligatoire, par exception au tempérament introduit par l’alinéa 9 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans une copropriété classique, et celui-ci peut avoir des pouvoirs beaucoup plus importants. En effet, l’AG peut lui déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques, alors qu’en application de l’article 21 précité, le conseil syndical ne prend pas de décisions mais assiste le syndic et contrôle sa gestion.
A défaut de délégation, le conseil syndical donne son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42-2 dans sa rédaction antérieure à la loi du 28 décembre 2015). Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
Tenant compte de ces spécificités, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’AG, pour la validité de la décision, « Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41 2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article » (Décret 63-227 du 17-3-1967 art. 11-I, 2° dans sa rédaction applicable au litige). Il en résulte que lorsqu’une délégation est consentie au conseil syndical, la teneur de cette délégation doit être notifiée aux copropriétaires à peine de nullité de la décision de l’assemblée. A défaut de délégation, l’avis du conseil syndical sur le projet de convention doit être notifié, avec ce projet, aux copropriétaires avant l’AG. En l’espèce, le copropriétaire demandeur se fondait sur ce texte pour soutenir que l’absence d’envoi avec la convocation à l’AG du rescrit fiscal obtenu par la société gestionnaire des services et de l’habilitation relative aux services à la personne devait entraîner la nullité de l’assemblée générale. Mais cette demande ne pouvait prospérer dès lors que ces documents ne sont pas soumis à l’obligation de notification prévue par l’article 11, I du décret du 17 mars 1967, qui a un caractère limitatif.
On notera que les dispositions relatives aux résidences-services ont été modifiées par la loi du 28 décembre 2015 pour les résidences dont le règlement a été publié à compter du 29 juin 2016, mais l’article 41-6 confère toujours des pouvoirs étendus au conseil syndical et la solution reste d’actualité.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur les résidences-services en copropriété : voir Mémento Gestion immobilière nos 42606 s.
