Un marché de l’investissement de tous les records
« Au terme d’une cinquième année de hausse consécutive, le marché français signe même une performance historique, supérieure de 2 % au précédent record de 2007 » annonce Vincent Bollaert, directeur du département investissement chez Knight Frank France (groupe de conseil international en immobilier). Au total, ce sont 29 milliards d’euros qui ont été engagés en 2018 contre 27,9 milliards en 2017 (+ 4 %). Une performance record qui dépasse celle de 2007, malgré la diminution du nombre de grandes transactions. Diminution compensée par l’augmentation du nombre de transactions supérieures à 100 000 € qui, de 67 en 2017, passe à 77 en 2018.
Un marché locatif des bureaux dominé par la région parisienne
Le marché français des bureaux a lui aussi connu une année record sur les montants investis : plus de 21 milliards d’euros, dépassant le précédent record de 2007.
Parmi les 21 milliards d’euros d’investissement sur le marché français des bureaux, 87 % concernent l’Ile-de-France. Avec 8,8 milliards d’euros et plus d’un million de m2, Paris concentre une grande partie de l’activité transactionnelle. La très forte demande des investisseurs concerne le quartier central des affaires (QCA) et l’Ouest Parisien dont les volumes placés ont progressé de 11 % en 2018, notamment grâce au dynamisme des grandes et moyennes surfaces. La demande est restée globalement forte dans toute la capitale grâce aux acteurs traditionnels (luxe, finance, conseil…) mais aussi à des acteurs en pleine expansion (new tech et coworking). Ces nouvelles entreprises sont soucieuses d’être présentes dans la capitale dont l'attractivité est propre à attirer et à retenir les talents.
Les résultats des autres départements d’Ile-de-France sont hétérogènes. En première couronne, la demande pour le Sud a progressé de 45 % où huit transactions supérieures à 5000 m2 ont été signées. Dans le Nord, les volumes sont en hausse de 105 % sur un an et 55 % uniquement pour la ville de Saint-Denis. Malgré une baisse des volumes investis à la Défense en 2018 (- 30 %), le quartier reste attractif avec 2,4 milliards d’euros investis, soit une augmentation moyenne de 81 % sur ces dix dernières années.
La rareté de l’offre dans la capitale a décidé les investisseurs parisiens à se déplacer en périphérie, à proximité des futures gares du Grand Paris Express. Mouvement excentrique qui devrait s’amplifier en 2019 avec la hausse des valeurs locatives à Paris et la pénurie grandissante de l’offre.
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Un marché des commerces en pleine mutation
L’environnement macro-économique (moral des ménages, tourisme, mouvement des gilets jaunes) et la prudence des investisseurs ont pesé sur l’activité du marché des commerces en 2018. Ce marché se porte bien mais a souffert de la prudence des investisseurs. Avec 4,4 milliards d’euros investis, ce montant est légèrement supérieur à 2017 mais en baisse de 14 % sur 10 ans. Un résultat à relativiser selon Antoine Grignon, directeur du département commerces chez Knight Frank France : « En baisse de 14 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années, cette somme est légèrement supérieure à celle de 2017 grâce à un très bon 4e trimestre ».
Les volumes investis sur le marché des centres commerciaux est en baisse de 70 % par rapport à 2017. Il ne représente que 500 millions d’euros investis, le montant le plus bas depuis 2008. Les investisseurs, attentistes sur ce marché, sont soumis au contexte macro-économique incertain et cette tendance devrait se poursuivre en 2019.
A noter néanmoins que le marché du luxe reste dynamique, notamment grâce à la clientèle étrangère : 48 boutiques de luxe ont ouvert à Paris contre 26 en 2017. Les rues commerçantes tirent leur épingle du jeu : les Champs-Elysées et la rue Saint-Honoré concentrent la majorité des implantations de magasins de luxe dans la capitale sur 2018-2019, 30 % exclusivement pour la Rue Saint-Honoré.
La modification des modes de consommation oblige les enseignes traditionnelles à se renouveler. Les grands acteurs de la mode tels que Zara, H&M ou Gap, concurrencés par les ventes en ligne, doivent se rationaliser et ferment leurs points de vente non stratégiques. Parallèlement, ces enseignes créent des boutiques de plus en plus spectaculaires avec une multitude d’offres de services pour être toujours plus proche de leur clientèle.
Soucieuses de s'incarner et de mieux répondre aux attentes de leurs clients, les marques nées sur le net acquièrent de plus en plus de points de vente physiques. Ces nouveaux acteurs animent le marché des commerces et bouleversent l’équilibre de l’offre et de la demande.
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Angeline DOUDOUX
