Un propriétaire de locaux commerciaux délivre à son locataire un congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, puis, exerçant son droit de repentir cinq ans après, il consent au renouvellement du bail et demande le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période écoulée entre la délivrance du congé et le repentir.
Locataire et propriétaire s'opposent alors sur le montant de cette indemnité, le locataire soutenant qu'elle est soumise à la règle du plafonnement, tandis que le propriétaire soutient qu'elle doit être fixée à la valeur locative.
La Cour de cassation donne raison à ce dernier : la règle du plafonnement du loyer s'applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l'expiration du bail en application de l'article L 145-28 du Code de commerce.
A noter :
En cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial, le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a le droit de rester dans les lieux loués jusqu’au paiement de celle-ci. En contrepartie de ce droit, il est redevable d’une indemnité d’occupation (C. com. art. L 145-28, al. 1).
Lorsque le bailleur revient sur sa décision et accepte le renouvellement (exercice de son « droit de repentir »), l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est également déterminée en application de l'article L 145-28 (Cass. 3e civ. 11-6-1997 n° 95-18.873 P : RJDA 8-9/97 n° 1017).
Cette indemnité d'occupation se distingue de l'indemnité d'occupation de droit commun, et doit être déterminée conformément aux règles appliquées pour la détermination du loyer, compte tenu de tous les éléments d'appréciation (pour cette détermination, l'article L 145-28 renvoie aux articles L 145-33 et suivants du Code de commerce). Il en résultait, soutenait le locataire en l'espèce, que l'indemnité d'occupation était soumise à la règle du plafonnement prévue à l'article L 145-34.
La Cour de cassation refuse cependant de faire droit à l'argument et retient que l’indemnité doit être fixée à la valeur locative sans application de la règle du plafonnement. Elle confirme ainsi sa jurisprudence ancienne et constante (Cass. 3e civ. 14-11-1978 n° 77-12.032 : Bull. civ. III n° 341 ; Cass. 3e civ. 30-6-1999 n° 97-20.357 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 27-11-2002 n° 01‑10.058 FS-PB : RJDA 2/03 n° 117) sur laquelle le locataire l'invitait à revenir. La solution s'explique par le fait que les dispositions sur le plafonnement concernent le loyer dû en vertu du bail, tandis que l'indemnité d'occupation est précisément due en l'absence de bail.
Il en résulte que l’indemnité d’occupation peut être fixée à un montant supérieur au montant du loyer plafonné. Il est cependant généralement tenu compte de l'application d'un abattement de précarité dans sa fixation.
