Un bailleur consent à un locataire un bail dérogatoire d’une durée de vingt-trois mois portant sur un local commercial. Le locataire s’engage à fournir, à peine de caducité du contrat, une attestation de son inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans un délai de deux mois suivant la prise d’effet du bail.
Les parties concluent ensuite plusieurs baux dérogatoires successifs de vingt-trois mois chacun. Le locataire, laissé en possession des lieux loués à l'expiration de ces baux, poursuit le bailleur en justice afin de faire constater l’existence d’un bail commercial de neuf ans ayant pris effet à l'expiration du premier bail dérogatoire.
Faisant valoir que le locataire n’était pas immatriculé au RCS, le bailleur s’oppose à cette demande.
La Cour de cassation rejette cet argument. Le locataire ayant été laissé en possession à l’expiration du premier bail dérogatoire, l’inscription au RCS n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Le locataire était donc devenu titulaire d'un bail statutaire de neuf ans après l'expiration du premier bail dérogatoire.
A noter : Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, déroger au régime des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (C. com. art. L 145-5, al. 1). Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2).
La question se posait ici de savoir si l’absence d’immatriculation du locataire au RCS était un obstacle pour qualifier le bail de commercial.
En effet, l’application du statut des baux commerciaux suppose, en principe, la réunion des éléments suivants : un bail portant sur un immeuble ou un local, un fonds de commerce exploité par le locataire, l’immatriculation de ce dernier au RCS ou au registre des métiers (C. com. art. L 145-1).
Il a été jugé que, pour que le statut s’applique au titulaire d’un bail dérogatoire resté dans les locaux, le locataire doit disposer d'un bail portant sur un immeuble ou un local et exploiter, dans les lieux, un fonds de commerce dont il est propriétaire (Cass. 3e civ. 16-6-2004 n° 03-11.314 F-PBI : RJDA 10/04 n° 1092 ; Cass. 3e civ. 24-6-2009 n° 08-14.674 FS-D : RJDA 1/10 n° 5). En revanche, l’immatriculation du locataire n’a pas été retenue comme une condition nécessaire pour revendiquer le statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 30-4-1997 n° 94-16.158 PB : RJDA 6/97 n° 756).
La décision commentée reprend cette dernière solution : l'absence d'immatriculation du locataire ne fait pas obstacle à ce qu'il bénéficie du statut par l'effet de la loi.
En revanche, la condition d’immatriculation doit être satisfaite dans le cas de demande en requalificationd’un bail d'une autre nature en bail commercial (Cass. 3e civ. 22-1-2014 n° 12-26.179 FS-PB : RJDA 7/14 n° 604 ; Cass. 3e civ. 9-6-2016 n° 15-15.416 F-D). C'est sur ces décisions que le bailleur avait, en l'espèce, cru pouvoir se fonder. Mais la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du locataire à l'issue du bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L 145-5 du Code de commerce, ne s'analyse pas en une action en requalification d'un contrat de location en bail statutaire mais en une demande tendant à voir reconnaître le bénéfice d'un mécanisme légal (Cass. 3e civ. 1-10-2014 n° 13-16.806 FS-PBI : RJDA 3/15 n° 162 ; Cass. 3e civ. 13-5-2015 n° 13-23.321 F-D).
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4156
