Des locaux sont loués à usage de « boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter, et de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches à emporter, à l'exclusion de tous autres commerces et de toutes activités bruyantes, dangereuses et malodorantes ». Le locataire ayant installé des tables et des chaises à côté du magasin, le bailleur demande la résiliation du bail pour modification de la destination des lieux (C. civ. art. 1728 et 1741).
Une cour d'appel juge que l'installation de chaises et tables sur une terrasse située sur le domaine public, qui n'affecte pas les lieux loués et permet à la clientèle de consommer sur place les seuls produits prévus au bail, ne constitue pas une modification de l'activité convenue.
La Cour de cassation censure cette décision. L'installation de tables et de chaises à côté du magasin permettait au locataire, en offrant aux clients la possibilité de consommer sur place les produits achetés, d'exercer une activité de petite restauration sur place distincte de la vente à emporter, seule autorisée par le bail.
Par suite, le bailleur était fondé à demander la résiliation du bail pour modification de la destination des lieux.
A noter : L'article 1728 du Code civil impose au locataire d'user de la chose louée conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail. Le locataire ne peut donc, en principe, utiliser les lieux loués que pour le ou les commerces énumérés au bail. Toutefois, certaines activités, bien que non expressément citées par le bail, peuvent être considérées comme implicitement incluses dans la destination contractuelle et être librement exercées par le locataire. Ainsi, la vente de quiches, croque-monsieur, croissants au jambon et pizzas peut être considérée comme annexe à l'activité de boulangerie-pâtisserie, en raison de l'évolution des modes de consommation (CA Paris 25-2-1994 n° 91/23644 et, sur pourvoi, Cass. 3e civ. 21-11-1995 n° 94-12.365 D).
Au cas particulier, la cour d'appel avait cru pouvoir juger que la modification de la destination des lieux loués s'apprécie au regard de la nature de l'activité effectivement exercée et non pas au regard des conditions dans lesquelles elle est exercée. La Cour de cassation ne l'a toutefois pas suivie dans ce raisonnement : la consommation sur place de produits de boulangerie s’apparentant à la petite restauration, elle n'est pas incluse dans la vente à emporter.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4850
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