Un bail de locaux commerciaux à usage de hangar prévoit que la sous-location est autorisée mais qu'elle doit faire l’objet d’une autorisation expresse du bailleur et de son intervention à l’acte.
Après avoir donné une partie des locaux en sous-location, le locataire est mis en liquidation judiciaire et le juge-commissaire autorise la résiliation du bail principal. Le sous-locataire reste dans les locaux et le bailleur lui adresse des quittances intitulées « indemnité d’occupation ». Peu après, le bailleur indique vouloir mettre fin à « la convention d’occupation précaire verbalement consentie » et sollicite la restitution des locaux.
Le sous-locataire s'y oppose en invoquant l'article L 145-34 du Code de commerce autorisant le sous-locataire à revendiquer un droit au renouvellement directement auprès du bailleur. La cour d'appel d'Aix-en-Provence écarte l'argument. En l'espèce, la sous-location était irrégulière et était inopposable au bailleur. En effet, si le bailleur avait donné son accord de principe à la sous-location d'une partie des locaux, il avait expressément demandé à concourir à l’acte de sous-location. Or, l’acte avait été signé sans son intervention.
Le sous-locataire fait ensuite valoir qu'il est titulaire d'un bail commercial. Argument lui aussi rejeté par la cour d'appel. Le maintien dans les lieux du sous-locataire et la perception d’indemnités d’occupation par le bailleur étaient insuffisants à faire naître un bail commercial en l’absence de volonté expresse des parties. En outre, le bailleur n’avait pas reconnu le sous-locataire puisqu’il lui avait facturé des indemnités d’occupation et non des loyers et qu’il avait dénoncé la convention d’occupation précaire verbalement consentie à la suite de la résiliation du bail dont était titulaire le locataire principal.
En réalité, juge la cour d'appel d'Aix-en-Provence, il existait une convention d'occupation précaire . Une telle convention se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que seule la volonté des parties (C. com. art. L 145-5-1).
En l'espèce, le bailleur avait donné son accord à la poursuite de la situation de fait dont bénéficiait le sous-locataire, ce jusqu’à l’issue de la procédure collective du locataire principal qui constituait la circonstance exceptionnelle caractérisant l’existence d’une convention d’occupation précaire.
A noter : 1. Lorsqu’un contrat de bail commercial prévoit la possibilité de sous-louer les locaux, le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location (C. com. art. L 145-31). La connaissance par le bailleur de la sous-location ou l'autorisation de principe qu'il a donnée à la sous-location ne peuvent pas être assimilées à son concours à l'acte (Cass. 3e civ. 22-2-2006 n° 05-12.032 FS-PBI : RJDA 5/06 n° 509).
2. Pour qu'il y ait une convention d'occupation précaire, il faut qu'existent des circonstances indépendantes de la volonté des parties caractérisant la précarité. Généralement, la précarité est déduite de la situation de l'immeuble loué (par exemple, immeuble situé dans une zone de rénovation ou faisant l'objet d'un litige portant sur le droit de propriété).
En l'espèce, le propriétaire des locaux avait consenti verbalement une convention d'occupation précaire au sous-locataire le 1er octobre 2008 et la résiliation du bail principal avait été autorisée par le juge-commissaire le 22 avril 2009. La cour d'appel a jugé que la convention d'occupation précaire avait pris fin le jour où le propriétaire avait demandé la restitution des locaux.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux Commerciaux, nos 24620 et 75460 s.
