Des époux achètent en mai 1985 des parts d’une société civile d’attribution ayant pour objet l’acquisition d’un terrain et la location de celui-ci selon bail à construction. Un tel bail est signé le 19 juillet 1985, pour 25 ans, au profit d’une société HLM. Cette dernière s’engage à faire édifier des logements, les entretenir et les louer pour la durée du bail, expirant le 19 juillet 2010. Aux termes d’un retrait partiel de la société d’attribution, les époux ainsi que leurs trois enfants, donataires de la nue-propriété des parts, deviennent propriétaires des trois appartements correspondant aux parts sociales. Ces derniers étant toujours occupés à l’expiration du bail à construction, les intéressés assignent la société HLM en indemnisation.
Condamnée en appel, la société HLM porte l’affaire devant la Cour de cassation. Elle avance deux arguments. D’une part, elle n’a pas consenti de baux pour une période allant au-delà de l’échéance du bail à construction, soit le 19 juillet 2010. D’autre part, elle a prévenu les locataires dès le 12 mars 2009 de ce qu’ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance.
Rejet du pourvoi. Conformément aux dispositions de l’article L 251-6 du CCH, dans sa version antérieure à celle issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, tous les contrats de location consentis par le preneur d’un bail à construction s’éteignent à l’expiration du bail. Au cas particulier, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail. La société HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu’elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu’au 19 juillet 2010, date d’expiration du délai contractuel figurant dans le bail à construction. Enfin, les trois appartements concernés n’ont été restitués aux intéressés qu’en novembre 2010 et novembre 2011. La cour d’appel en a exactement déduit que la société HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants.
A noter : En fin de bail à construction, les charges, baux ou titres d'occupation consentis par le preneur s'éteignent (CCH art. L 251-6). Ni le preneur ni ses occupants ne bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux ou à l'octroi préférentiel d'un bail ou à la perception d'une indemnité en raison de l'absence d'offre d'un tel bail.
La loi Alur du 24 mars 2014 a toutefois instauré une exception à ce principe d’extinction en faveur des « contrats de bail de locaux d’habitation », qui ne s’éteignent donc plus à l’expiration du bail à construction (Loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 113, I). Ne sont pas uniquement visés les baux d'habitation relevant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le champ d'application couvert étant beaucoup plus large. Observons que ce dispositif ne figure ni au rang des dispositions impératives qui gouvernent le bail à construction (CCH art. L 251-8) ni à celui des caractéristiques essentielles de ce type de contrat : il peut donc être librement écarté par les parties si l'on se réfère aux principes énoncés par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 7-4-2004 n° 02-16.283 FP-PBI : RJDA 8-9/04 n° 958). Néanmoins, s'il s'agit d'un bail de locaux d'habitation régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 conclu par le preneur à construction avec le locataire, ce bail se poursuivra automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'à son terme contractuel, toute clause contraire étant réputée non écrite (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 10). Il demeure par ailleurs possible d'organiser contractuellement l'octroi d'un droit préférentiel de location à l'issue du bail vis-à-vis de l'ex-preneur à construction s'il vient à acquérir les lieux, ou vis-à-vis du bailleur à construction ; dans ce dernier cas, le plus souvent, celui-ci soumettra alors à son agrément la passation des baux offrant cette prérogative.
Les dispositions issues de la loi Alur n’étaient évidemment pas applicables à l’affaire jugée, ainsi que cela résulte des termes de l’arrêt qui prend soin de viser l’article L 251-6 « dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014 ».
Emmanuel de LOTH
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 83475
