Les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative (C. com. art. R 145-8).
Un locataire de locaux à usage de supermarché demande le renouvellement de son bail. Les parties ne s'étant pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur saisit le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer à la valeur locative.
Le montant de l’impôt foncier a été déduit de la valeur locative par application de l’article R 145-8 précité dès lors que la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, a été mise contractuellement à la charge du locataire.
A noter. Il a déjà été jugé que le paiement par le locataire de l’impôt foncier peut constituer le transfert d’une charge autorisant le juge à diminuer la valeur locative (Cass. 3e civ. 16-3-2017 n° 16-11.972 F-D : RJDA 6/17 n° 395 ; Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 16-19.818 F-D : RJDA 6/18 n° 707).
En l'espèce, le bailleur faisait valoir qu'il est d'usage dans le secteur de la grande distribution de faire supporter au locataire la charge de la taxe foncière. L'argument est écarté par la Cour de cassation, les juges du fond étant souverains dans l'appréciation de la valeur locative.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 58905
