1. L'article 41 du projet de loi de finances pour 2017 prévoit de proroger d'un an le dispositif « Censi-Bouvard » ou « LMNP », en excluant toutefois de son champ d'application les acquisitions de logements dans les résidences de tourisme.
Pour ces derniers, la réduction d'impôt à l'acquisition serait remplacée par un dispositif nouveau de réduction d'impôt en faveur des travaux de réhabilitation de tels logements.
Le dispositif « Censi-Bouvard » prorogé d'un an pour les résidences d'étudiants, pour personnes âgées ou handicapées
2. Une réduction d'impôt est accordée aux personnes physiques qui acquièrent jusqu'au 31 décembre 2016 un logement neuf ou réhabilité en vue de sa location meublée. Le logement doit être situé dans des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, des établissements de soins de longue durée pour personnes en perte d'autonomie, des résidences avec services pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants, ou encore dans des résidences de tourisme classées (CGI art. 199 sexvicies).
L'article 41 du projet prévoit de proroger le bénéfice du dispositif de réduction d'impôt aux acquisitions effectuées jusqu'au 31 décembre 2017, sauf pour les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme (voir n° 3).
Mais les logements des résidences de tourisme seraient exclus du dispositif
3. La réduction d'impôt « Censi-Bouvard » ne bénéficierait plus aux logements situés dans les résidences de tourisme classées, pour les acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2017.
Toutefois, les acquisitions de tels logements continueraient à bénéficier de la réduction d'impôt pour les investissements réalisés jusqu'au 31 mars 2017, à condition :
- s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, qu'un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;
- dans les autres cas, qu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.
Création d'une réduction d'impôt pour les travaux de réhabilitation des résidences de tourisme
4. Dans un nouvel article 199 decies G bis du CGI un nouveau dispositif de réduction d'impôt en faveur des travaux de réhabilitation des résidences de tourisme serait mis en place.
Bénéficiaires
5. Les contribuables bénéficiaires seraient les mêmes que pour le dispositif « Censi-Bouvard » : il s'agirait des contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI (donc seulement les investissements effectués directement par des personnes physiques).
Logements concernés
6. Ouvriraient droit à l'avantage fiscal les logements achevés depuis au moins 15 ans (à la date de l'adoption des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires) :
- faisant partie d'une résidence de tourisme classée ;
- ou classés comme meublés de tourisme, à condition d'être situés dans une copropriété comprenant une résidence de tourisme classée.
L'avantage fiscal ne s'appliquerait pas aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Engagement de location
7. Le bénéfice de l'avantage fiscal serait subordonné à l'engagement du propriétaire bénéficiaire de louer le logement pendant au moins cinq ans à compter de la date d'achèvement des travaux soit à l'exploitant de la résidence de tourisme si le logement fait partie d'une résidence de tourisme classée (premier cas visé au n° 6), soit à des personnes physiques pendant au moins douze semaines par année si le logement est classé meublé de tourisme (deuxième cas visé au n° 6).
Si le logement n'est pas affecté à la location à l'achèvement des travaux, cette affectation devrait intervenir dans les deux mois.
Pendant la période d'engagement de location, le logement pourrait être loué successivement à l'exploitant de la résidence ou en direct à des personnes physiques sans remise en cause de l'avantage fiscal. Dans cette situation, le changement d'affectation à la location devrait intervenir dans un délai de deux mois.
Travaux concernés
8. Les travaux ouvrant droit à l'avantage fiscal devraient être adoptés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Ils devraient être réalisés par une seule entreprise et porter sur l'ensemble de la copropriété.
Pour ouvrir droit à réduction d'impôt, les travaux devraient être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur adoption par l'assemblée générale de copropriétaires.
Ouvriraient droit à la réduction les dépenses suivantes :
- acquisition et pose de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées ou de volets roulants, de matériaux d'isolation thermique des parois opaques et d'équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable. Les matériaux et équipements visés devraient respecter les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales identiques à ceux existant pour le crédit d'impôt pour la transition énergétique ;
- travaux visant à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
- travaux de ravalement.
Montant et modalités d'imputation de la réduction d'impôt
9. Le taux de la réduction d’impôt serait de 20 % du montant des dépenses visées au no 8 retenues dans la limite d’un plafond. Ce plafond serait de 22 000 € par logement pour l’ensemble de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019.
En pratique : la réduction d’impôt ne pourrait donc excéder, par logement, sur les trois ans de la période 2017-2019, 4 400 €.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficierait de la réduction dans la limite de la quote-part du montant des dépenses correspondant à ses droits dans l’indivision.
La réduction s’imputerait sur l’impôt dû au titre de l’année du paiement définitif par le syndic de copropriété de la facture (autre que d’acompte).
Justificatifs
10. Le contribuable devrait être en mesure de présenter, à la demande de l’administration, une attestation du syndic détaillant lieu et nature des travaux, nom de l’entreprise de travaux, date d’achèvement et de paiement par le syndic et détail de la quote-part du coût des travaux incombant au contribuable et de remboursement par ce dernier.
Reprise de la réduction d’impôt
11. La réduction serait reprise en cas de non-respect de l’engagement de location mentionné au no 7 ou de cession ou de démembrement du droit de propriété du logement, sauf si la rupture de l’engagement, la cession ou le démembrement interviennent suite à invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Articulation avec d'autres dispositifs
12. Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt ne pourraient plus faire l’objet d’une déduction ou d’un amortissement pour la détermination des revenus catégoriels.
Par ailleurs, cette réduction d’impôt ne serait pas cumulable, pour un même logement et au titre d’une même année, avec :
– la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers locatifs dans le secteur touristique prévue aux articles 199 decies E à 199 decies G du CGI ;
– la réduction d’impôt en faveur des investissements outremer prévue à l’article 199 undecies B du CGI ;
– la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » prévue à l’article 199 sexvicies du CGI ;
– le crédit d’impôt en faveur des investissements productifs effectués outre-mer prévu à l’article 244 quater W du CGI.
Jérémie DUMEZ
