Le prêt avance mutation (PAM) est un prêt consenti par un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement à une personne physique pour financer des travaux de rénovation. Il est garanti par une hypothèque constituée (C. consom. art. L 315-2, al. 1) :
sur un immeuble à usage d’habitation appartenant à l’emprunteur ;
à hauteur du montant initial du prêt augmenté des intérêts capitalisés annuellement et dont le remboursement ne peut être exigé que lors de la mutation du bien.
Le remboursement des intérêts peut toutefois faire l'objet d'un remboursement progressif, selon une périodicité convenue (C. consom. art. L 315-2, al. 2).
Créé par la loi du 17 août 2015, le PAM n’a jusqu’à présent pas été commercialisé, les établissements financiers considérant que ce dispositif présentait des risques en raison de l’impossibilité de connaître à l’avance la durée du prêt et la valeur du bien lors de la mutation.
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Afin d’en favoriser sa distribution, la loi Climat permet au fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) de garantir les PAM destinés à la réalisation de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement (CCH art. L 312-7, I-4° nouveau). Cette garantie ne pourra toutefois pas couvrir la totalité du prêt et des intérêts et sera accessible sous conditions de ressources afin, selon les travaux parlementaires, d’opérer un ciblage sur les ménages pouvant présenter des difficultés d’accès au crédit.
Pour éviter aux ménages de voir les intérêts capitalisés s’accumuler en l’absence de mutation du bien, la loi prévoit qu’un décret pourra définir les conditions dans lesquelles les établissements prêteurs peuvent prévoir une durée à l’issue de laquelle le remboursement du prêt « est initié si la mutation n’a pas eu lieu avant cette date » (C. consom. art. L 315-2, al. 2 nouveau).
Lors de la formation du contrat de prêt, l’estimation du bien pourra être effectuée par l’établissement prêteur et non pas nécessairement par un expert indépendant comme c’est le cas pour le prêt viager hypothécaire (C. consom art. L 315-9, 3° modifié). Le coût ne sera donc pas mis systématiquement à la charge de l’emprunteur, ce qui, selon les travaux parlementaires, facilitera le recours au dispositif.
En cas de défaillance de l’emprunteur ayant initialement opté pour le remboursement périodique des intérêts, l’établissement prêteur pourra lui proposer d’opter pour la capitalisation annuelle des intérêts futurs (C. consom. art. L 315-14, al. 2 nouveau).
Certaines dispositions applicables au prêt viager hypothécaire sont étendues au PAM :
mentions obligatoires de l’offre préalable de prêt : identité des parties, désignation et valeur du bien hypothéqué, nature et modalités du prêt, échéancier en cas de versements périodiques, coût du crédit et date de validité de l’offre, notamment (C. consom. art. L 315-9 modifié) ;
interdiction de financer les besoins d’une activité professionnelle (C. consom. art. L 315-3 modifié) ou de faire l’objet d’un démarchage (C. consom. art. L 315-8 modifié) ;
encadrement de la publicité, cette dernière devant être loyale et informative et mentionner certaines informations obligatoires : identité du prêteur, nature, coût et TEG de l’opération envisagée, notamment (C. consom. art. L 315-4 modifié).
Pour rappel, le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par une banque à une personne physique, sous forme de capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un immeuble à usage d'habitation appartenant à l'emprunteur, dont le remboursement en principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'à son décès, ou lors de la vente ou du démembrement de l'immeuble hypothéqué (C. consom art. L 315-1).
