Le montant du loyer du bail commercial renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée notamment d’après les caractéristiques du local loué (C. com. art. L 145-33). Ces caractéristiques s’apprécient, notamment, au regard de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux (art. R 145-3).
Pour fixer le loyer d’un bail renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le locataire, une cour d’appel relève que le locataire a transformé en réserve une partie des locaux antérieurement utilisés en surface de vente, si bien que la surface de vente réellement exploitée par le locataire est moindre que celle mentionnée au bail.
La Cour de cassation censure cette décision : la cour d’appel ne pouvait pas fixer le montant du loyer du bail renouvelé au regard de la surface réduite sans rechercher si l’affectation à la vente d’une surface moindre que celle autorisée par le bail pour l’exercice de son activité ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur.
A noter :
Dans la décision commentée, la Cour de cassation reconnaît au bailleur la faculté de s’opposer à ce que la surface réellement affectée à la réception du public serve de base de calcul du prix du loyer du bail renouvelé dès lors que cette surface a été réduite par le locataire au cours du bail expiré et que cette modification est le résultat d’un choix de gestion du locataire. Dans un tel cas, le calcul de la valeur locative doit être effectué au regard de la surface mentionnée dans le bail.
