Ayant découvert que la maison qu’il vient d’acquérir est infestée par la mérule, l’acheteur demande l’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la maison. En vain !
L’infestation par la mérule était eb effet un vice caché au moment de la vente de la maison qui rendait celle-ci insalubre et impropre à l’habitation. La garantie des vices cachés constituait l’unique fondement susceptible d’être invoqué.
A noter : application d’un principe constant.
Si le défaut affectant le bien vendu constitue à la fois une erreur sur sa substance ou ses qualités essentielles qui vicie le consentement de l’acheteur (C. civ. art. 1133 ; ex-art. 1110, al. 1) et un vice caché qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné (art. 1641), l’acheteur ne peut agir contre le vendeur que sur le terrain de la garantie des vices cachés (notamment, Cass. 1e civ. 14-5-1996 n° 94-13.921 P : RJDA 10/96 n° 1177 ; Cass. 3e civ. 30-3-2011 n° 10-15.309 FS-D : RJDA 10/11 n° 786). Toutefois, si l’erreur commise par l’acheteur résulte d’un dol du vendeur, l’acheteur peut choisir d'agir sur ce fondement ou au titre de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ. 29-11-2000 n° 98-21.224 FS-PBI : RJDA 4/01 n° 435 ; Cass. 1e civ. 6-11-2002 n° 00-10.192 P : RJDA 3/03 n° 249).
L’action fondée sur l’erreur ou le dol et celle en garantie des vices cachés ne sont pas soumises au même régime. La première, qui peut être exercée dans un délai de cinq ans à compter de la découverte de l’erreur ou du dol (C. civ. art. 1144 ; ex-art. 1304), permet de demander l’annulation du contrat (C. civ. art. 1131 ; ex-art. 1110). La seconde tend à la résolution de la vente ou à une réduction du prix et elle doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (C. civ. art. 1644 et 1648, al. 1).
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial nos 27221 et 27259
