Une société prend en location un ensemble immobilier en vertu d'un bail commercial qui prévoit que le bien doit « servir exclusivement à l'élevage et en général à toutes les activités équestres à l'exclusion de l'activité de centre équestre ou de poney-club ». Quelques mois plus tard, le propriétaire autorise l'activité de centre équestre ou de poney-club et étend la location à un local et à un terrain. A la suite de la procédure collective ouverte contre le locataire, le contrat de bail est cédé à une autre société. Le propriétaire lui signifie un congé assorti d'un refus de renouvellement du bail et d'une offre d'indemnité d'éviction.
Le locataire agit en nullité du congé et il demande la requalification du contrat en bail rural.
Une cour d'appel refuse de faire droit à sa demande, au motif que l'affectation des lieux s'apprécie au jour de la délivrance du congé et que les parties ont voulu que l'activité de sport équestre devienne prépondérante.
La Cour de cassation censure cette décision : la qualification du bail s'apprécie à la date de sa conclusion. Par suite, c'est à tort que la requalification du contrat de bail a été refusé.
A noter : L'élevage d'animaux est réputé constituer une activité agricole(C. rur. art. L 311-1). D'un autre côté, l'activité d'enseignement est, à certaines conditions, soumise au statut des baux commerciaux. En présence de deux activités, il convient de rechercher si l'activité agricole est prépondérante, auquel cas le bail doit être qualifié de bail rural (Cass. 3e civ. 26-6-2007 n° 04-17.710 F-D).
En l'espèce, quel statut convenait-il d'appliquer au bail d'un terrain affecté, au moment de sa conclusion, exclusivement à l'élevage et aux activités équestres hors centre équestre, et ouvert par la suite, à cette activité ? La qualification du contrat de bail doit être déterminée au moment de sa conclusion, précise la Cour de cassation (voir, en ce sens : Cass. 1e civ. 14-11-2007 n° 06-16.177), l'évolution de l'activité étant sans incidence. Comme celui des baux commerciaux, le statut des baux ruraux est impératif : ainsi, la location d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par les dispositions du Code rural et de la pêche, sans que les parties puissent opter pour l'application d'un autre régime (C. rur. art. L 411-1).
En pratique : il convient de se placer au moment de la conclusion du bail pour déterminer à quel régime il est soumis.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 1620 et 2000
