Le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable d’un des éléments permettant de déterminer la valeur locative, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties (C. com. art. L 145-33 et L 145-34).
Six mois avant l'arrivée du terme d'un bail commercial, le bailleur engage une procédure en fixation du loyer révisé. De son côté, le locataire initie une procédure en renouvellement aux conditions antérieures. Par avenant au bail initial, les parties décident de mettre fin à la procédure judiciaire de révision et de réajuster le loyer de la dernière année du bail initial (loyer fixé à 100 000 € par an). Lors du renouvellement du bail, le bailleur demande la fixation du loyer à la valeur locative (120 000 € par an). Le locataire s'y oppose, soutenant l'absence de tout motif de déplafonnement.
Jugé au contraire que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties a emporté renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et a constitué une modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail, dans des conditions étrangères à la loi, et justifiant à elle seule le déplafonnement.
A noter : par cette décision destinée à être largement publiée, la Cour de cassation confirme fermement sa jurisprudence (Cass. 3e civ. 4-4-2001 n° 99-18.899 FS-PB : RJDA 6/01 n° 665 ; Cass. 3e civ. 24-3-2004 n° 02-16.933 FS-PB : RJDA 6/04 n° 679).
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 6089
