Un particulier obtient le permis de construire une maison comprenant deux logements. Une fois les travaux achevés, il obtient un certificat de non-contestation de la conformité des travaux par la commune. Mais à l'occasion d'un projet de vente, la commune s'aperçoit sur le plan fourni par le notaire que la maison comprend non pas deux, mais trois logements. Elle fait constater sur les lieux l'existence de trois portes d'entrée et de trois compteurs d'eau et fait dresser un procès-verbal d'infraction. Des poursuites pénales sont engagées pour construction non conforme à permis de construire et exécution de travaux en violation du plan local d'urbanisme.
Le prévenu tente d'échapper à la sanction pénale en invoquant l'inaction de la commune après la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux : faute d'avoir contesté la conformité de la construction dans le délai de 3 mois, la commune ne pouvait plus lui reprocher de ne pas avoir respecté le permis de construire en dressant un procès-verbal d'infraction. Il explique par ailleurs que la division de la maison permettant la création d'un 3e logement constitue des travaux sur une construction existante et ne nécessitait pas l'obtention d'un permis de construire.
Ses arguments sont rejetés par la Cour de cassation. La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux et l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée sont sans effet sur les poursuites pénales. Non seulement ces documents n'empêchent pas de constater l'illégalité de la construction, mais ils ne permettent pas au titulaire du permis de considérer que les travaux non conformes sont des travaux nouveaux réalisés sur une construction existante.
A noter : 1. L'administration dispose d'un délai restreint pour contester la conformité de travaux après leur achèvement. Une fois ce délai expiré, la contestation n'est plus possible (C. urb. art. L 462-2), même si la commune a négligé de vérifier sur place que les indications figurant sur le permis de construire ont bien été respectées. Pour la première fois à notre connaissance, la Cour de cassation précise que la non-contestation de la conformité de travaux à un permis de construire n'empêche pas l'administration de constater postérieurement l'illégalité d'une construction et de déclencher des poursuites pénales.
2. Dans cette affaire, le plan local d'urbanisme imposait la création de 6 places de parking pour 2 logements mais de 11 places pour 3 logements, ce qui explique sans doute la manœuvre du propriétaire consistant à faire croire à une division de la maison une fois les premiers travaux effectués. Le propriétaire est également sanctionné pour violation du PLU, et ce alors même que la construction était irrégulière, la Cour de cassation précisant que les éléments matériels de la violation du permis délivré et de celle de la violation du plan sont distincts.
Brigitte BROM
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction nos 16065 et 16705
