En 2017, parmi les 125 971 décisions d’expulsions (source Fondation Abbé Pierre), seules 12 % d’entre elles ont finalement été exécutées. Dans le cadre d’une procédure d’expulsion comprise entre 12 et 24 mois, la seule phase juridique conduisant de l’impayé à l’expulsion effective requiert au minimum 8 mois.
Afin d’éviter cette longue procédure, la Chambre Nationale des Huissiers de Justice recommande aux locataires comme aux propriétaires de tout mettre en oeuvre, en amont comme en aval, pour trouver des solutions efficaces.
Quelles démarches pour le locataire ?
Dès les premières difficultés de paiement de ses loyers, le locataire doit en premier lieu contacter son bailleur pour trouver un arrangement à l’amiable avec, par exemple, la mise en place d’un échéancier des remboursements de la dette locative.
Dans un deuxième temps, le locataire peut se mettre en rapport avec des tiers susceptibles de l’aider (caution, services sociaux, assurance,…). Dans ce cas, l’huissier de justice peut intervenir pour tenter de concilier les parties ou les recommander à un tiers médiateur.
En cas de difficultés pérennes, le locataire peut se renseigner sur ses droits auprès de la CAF et des services sociaux afin de solliciter les différentes aides auxquelles il a droit (par exemple, auprès du Fonds de solidarité logement).
Il peut aussi saisir la commission de surendettement ou faire appel à une association ou une agence départementale pour le logement (ADIL ou Fondation Abbé Pierre).
Enfin, il doit rechercher des solutions de relogement (parc privé, parc HLM, famille...).
L’huissier de justice peut l’accompagner dans toutes ces démarches.
Il est dans l’intérêt du locataire de se rendre en personne à toutes les convocations reçues (travailleurs sociaux, administration et huissiers de justice). Objectif : expliquer sa situation et bénéficier d’un diagnostic personnalisé par les autorités compétentes. Le locataire doit aussi être présent à l’audience pour défendre ses droits devant le juge du tribunal d’instance.
Si l’expulsion est finalement prononcée, la trêve hivernale permettra de gagner du temps pour trouver une solution de relogement. Le locataire peut ainsi saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou présenter un recours devant le tribunal administratif pour faire valoir le droit au logement opposable (recours DALO).
Quelles solutions pour le bailleur ?
Dès le premier défaut de paiement de son locataire, le bailleur doit entrer en contact avec lui afin d’analyser sa situation et de choisir une démarche adaptée à son cas. Le locataire est-il en réelle difficulté financière, simplement négligeant ou de mauvaise foi ?
Le bailleur doit ensuite faire prévaloir ses droits de manière graduée : phase précontentieuse avec relances à l’amiable, lettres recommandées… S’il s’agit des tous premiers impayés du locataire et que ce dernier est de bonne foi, une solution amiable demeure encore possible. Le bailleur peut alors lui proposer un échéancier de sa dette locative.
Autre solution envisageable, le bailleur peut obtenir que lui soient directement versées les aides au logement dont bénéficie son locataire.
Sans résultats concrets, il peut recourir aux moyens légaux classiques : diligenter un huissier de justice afin d’appeler l’éventuelle caution en garantie, assigner le locataire à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, éventuellement doublé d’une saisie conservatoire.
À noter : L'article L 613-3 du Code de la construction et de l'habitation définit la trêve hivernale comme une période pendant laquelle on ne procède à aucune expulsion locative en dépit d’une mesure d'expulsion prononcée. Rappelons également que la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs, aux occupants d'un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril ainsi qu’aux personnes pour lesquelles il est prévu un relogement adapté.
