Cette année, le rôle des huissiers de justice est renforcé par la loi dite de programmation, supprimant, dès le 1er janvier 2020, l'audience devant le juge quant au sort des meubles laissés sur place par l'expulsé et, remettant cette décision aux mains de l'huissier de justice.
Parmi les 125 971 décisions d’expulsions dénombrées cette année (source Fondation Abbé Pierre), seules 12 % d’entre elles ont finalement été exécutées. Dans le cadre d’une procédure d’expulsion comprise entre 12 et 24 mois, la seule phase juridique conduisant de l’impayé à l’expulsion effective requiert au minimum 8 mois.
Aussi, la Chambre nationale des commissaires de justice recommande aux locataires comme aux propriétaires de tout mettre en oeuvre, en amont comme en aval, pour trouver des solutions efficaces. Voici leurs conseils sur les étapes et démarches à entreprendre :
Locataire défaillant : tout entreprendre pour empêcher l'expulsion
Dès les premières difficultés de paiement des loyers, le locataire doit contacter son bailleur pour trouver un arrangement à l’amiable (ex. : la mise en place d’un échéancier des remboursements de la dette locative).
Il peut ensuite se mettre en rapport avec les tiers concernés (caution, services sociaux, assurance).
Dans ce cas, l’huissier de justice peut intervenir pour tenter de concilier les parties ou les recommander à un tiers médiateur.
En cas de difficultés pérennes, le locataire doit se renseigner sur ses droits (exemple : auprès de la CAF) pour solliciter les diverses aides proposées par les services sociaux. Il peut aussi saisir la commission de surendettement ou faire appel à une association ou une agence départementale pour le logement (ADIL). Enfin, il doit rechercher des solutions de relogement (parc privé, parc HLM, famille...).
L’huissier de justice peut l’accompagner dans toutes ces démarches.
Il est dans l’intérêt du locataire de se rendre en personne à toutes les convocations reçues (travailleurs sociaux, administration et huissiers de justice) afin d'expliquer sa situation et de bénéficier d’un diagnostic personnalisé. Le locataire doit aussi être présent à l’audience pour défendre ses droits devant le juge du tribunal d’instance.
Si l’expulsion est finalement prononcée, la trêve hivernale permettra de gagner un peu de temps pour trouver une solution de relogement. Le locataire peut ainsi saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou présenter un recours devant le tribunal administratif pour faire valoir le droit au logement opposable (recours DALO).
Bailleur lésé : se montrer vigilant et proactif
Dès le premier défaut de paiement, le bailleur doit entrer en contact avec son locataire afin d’analyser sa situation et de choisir une démarche adaptée à son cas. Le locataire est-il en réelle difficulté financière, simplement négligeant ou de mauvaise foi ?
Le bailleur va ensuite faire prévaloir ses droits de manière graduée : phase précontentieuse avec relances à l’amiable, lettres recommandées… S’il s’agit des tout premiers impayés du locataire, et que ce dernier est de bonne foi, une solution amiable demeure encore possible. Le bailleur peut alors lui proposer un échéancier de sa dette locative.
Autre solution envisageable, le bailleur peut obtenir que lui soient directement versées les aides au logement dont bénéficie son locataire.
Sans résultats concrets, il lui faut recourir aux moyens légaux classiques : diligenter un huissier de justice afin d’appeler l’éventuelle caution en garantie, assigner le locataire à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et éventuellement doublé d’une saisie conservatoire.
Le sort des meubles laissés sur place suite à une expulsion confié à l'huissier de justice à partir de 2020
La loi programmation de mars 2019 a supprimé l'audience devant le Juge sur le sort des meubles qui n'ont pas été enlevés à l'issu de la procédure d'expulsion. Aussi, à partir de 2020, pour toutes les procédures d'expulsions dans lesquelles le procès-verbal aura été établi après le 1er janvier, le sort des meubles dépendra de la responsabilité de l'huissier de justice.
Ce dernier sera en charge d'apprécier si les biens qui n'ont pas été enlevés ont une valeur marchande ou non et de décider s'ils doivent être mis en vente aux enchères ou déclarés abandonnés.
La personne expulsée pourra toutefois contester la décision de l’huissier de justice devant le juge de l’exécution avant l’expiration du délai de deux mois.
En effet, le délai accordé à la personne expulsée pour retirer ses meubles se voit allongé à deux mois.
Pour rappel : L'article L 613-3 du Code de la construction et de l'habitation définit la trêve hivernale comme une période pendant laquelle l’on ne procède à aucune expulsion locative en dépit d’une mesure d'expulsion prononcée. Rappelons également que la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatters et aux occupants d'un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril.
