Une société fait construire un ensemble immobilier qu’elle vend en état futur d’achèvement. Les acquéreurs ont émis des réserves à la réception des appartements. Se plaignant de désordres affectant l’immeuble, certains acquéreurs ont engagé une procédure judiciaire mais leurs différentes demandes sont rejetées ou déclarées irrecevables. Leur avocat n’a pas envisagé de soutenir le moyen relatif à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement (GFA). Ils l’assignent pour manquement à son devoir de conseil, leur ayant fait perdre une chance d’obtenir une décision plus favorable pour l’indemnisation et la réparation des désordres subis. Ils reprochent à la cour d’appel de considérer qu’il n’y avait pas de probabilité de succès d’une action sur le terrain de la garantie de parfait achèvement, le délai d’action de cette garantie apparaissant expiré à la date de saisine de l’avocat. Or ils font valoir que la GFA, elle, ne cesse de produire effet qu’après constatation de l’achèvement des travaux dans les conditions de l’article R 261-24 du CCH.
La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs car ils ont saisi leur avocat après la réception des appartements et des parties communes. La GFA ne pouvait plus être actionnée puisque l’immeuble était achevé au sens de l’article R 261-1 du CCH. Le moyen relatif à l’absence de mise en œuvre de cette garantie est inopérant.
A noter :
Dans le secteur protégé, le contrat de Vefa est obligatoirement assorti d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, qui peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble (CCH art. L 261-10-1). La garantie prend fin à l’achèvement de l’immeuble défini au sens de l’article R 261-1 du CCH (CCH art. R 261-24), c’est-à-dire en fonction de l’usage qui lui est destiné, par exemple l’habitabilité pour un immeuble d’habitation. Sauf stipulation contraire, cela exclut de la GFA les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel et les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments d’équipement indispensables impropres à leur utilisation (CCH art. R 261-1), et notamment les travaux de parachèvement et les finitions. De même, la GFA ne finance pas les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution. En l’espèce, les acquéreurs ont pris possession des appartements et les ont mis en location. Il n’a pas été constaté que les désordres en cause les rendaient impropres à leur utilisation, ils ne pouvaient donc pas relever de la GFA.
En pratique, les parties peuvent contractuellement définir l’achèvement des ouvrages avec des critères plus exigeants.
Pour rappel, depuis le 1er juillet 2016, un exemplaire de l’attestation d’achèvement nécessaire à la libération du garant doit être remis au notaire (CCH art. R 261-24, al. 2 issu du décret 2016-359 du 25-3-2016 art. 7).
