Dans le cadre de la vente d’un immeuble par lots, une offre de vente est adressée au locataire sur le fondement de l’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975. Le locataire ne l’accepte pas. L’appartement est ensuite vendu à un tiers. Le locataire agit alors en nullité des offres de vente qui lui ont été adressées et en nullité de la vente intervenue et sollicite, outre des dommages et intérêts, l’émission de nouvelles offres de vente à son profit.
La cour d’appel annule les offres de vente et la vente intervenue au profit du tiers. Mais elle rejette la demande d’émission de nouvelles offres de vente, retenant que la nullité de la vente n’avait pas pour effet de substituer le locataire à l’acquéreur.
Le pourvoi est rejeté.
A noter :Précision de jurisprudence. L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 organise un droit de préemption lorsque le propriétaire divise son immeuble en lots de copropriété, qui doivent être vendus en priorité aux locataires ou occupants des appartements correspondant à ces lots. Le bailleur est donc tenu d’adresser aux locataires une offre de vente. La notification par le propriétaire d’une offre irrégulière est sanctionnée par la nullité de la vente. Le bien revient donc dans le patrimoine du bailleur.
Mais le bailleur peut-il être condamné à émettre de nouvelles offres de vente au profit du locataire lorsque celui-ci le demande ? En l’espèce, le locataire demandait à voir condamner le propriétaire de son logement à lui soumettre de nouvelles offres de vente portant sur les biens loués, à titre principal au même prix que les premières offres, et à titre subsidiaire à tout autre prix.
La Cour de cassation a répondu par la négative. En effet, depuis la loi du 21 juillet 1994, l’article 10, I précité sanctionne la délivrance d’une offre irrégulière, non plus par la possibilité pour le locataire de se substituer à l’acquéreur évincé, mais par la nullité de la vente. Les parties se retrouvent donc dans la situation antérieure à la délivrance des offres irrégulières. Le bailleur, s’il décide de remettre son bien en vente, devra délivrer au locataire une nouvelle offre et recommencer toute la procédure. La réparation, voulue par le législateur, est de remettre le locataire en jeu, lui qui en avait été définitivement exclu au profit du tiers auquel le bien avait été vendu. Mais on ne peut en aucun cas imposer au vendeur de procéder à une nouvelle vente, en le condamnant à émettre de nouvelles offres, ce qui serait contraire au principe de la liberté contractuelle.
Seuls des dommages et intérêts peuvent être alloués au locataire qui justifie d’un préjudice consécutif à la faute du bailleur. Ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisque la cour d’appel a retenu qu’il n’était pas établi que le locataire était en mesure de s’acquitter du prix initialement proposé et que le fait qu’il n’ait pas acheté l’appartement était la conséquence de l’irrégularité des offres.
Anne-Lise COLLOMP
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 64420
