Une société, propriétaire d’un immeuble, est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur saisit le juge commissaire afin d’être autorisé à procéder à la vente, par voie d’adjudication, d’un appartement situé dans cet immeuble et donné à bail d’habitation.
La vente est ordonnée.
Le pourvoi est rejeté : quand bien même la vente s’inscrit dans le cadre d’une opération de vente à la découpe, les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas applicables en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée.
A noter : Jurisprudence nouvelle. Le locataire ou l’occupant de bonne foi d’un local d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel bénéfice d’un droit de préemption en cas de mise en vente de ce local consécutive à la division en lots de copropriété de l’immeuble qui l’inclut (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10). Le bailleur doit adresser, avant la vente de son bien, une offre de vente à ses locataires (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, I).
En cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, la loi prévoit l’obligation de convoquer le locataire à cette adjudication, avec une faculté de substitution à l’acquéreur si cette formalité est omise (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, II).
Les modalités de mise en œuvre du droit de préemption du locataire ont été précisées par des accords collectifs, conclus en application de l’article 41 ter de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986. Un premier accord collectif, signé le 9 juin 1998, vise à renforcer la protection des locataires instituée par l’article 10 précité. D’une part, il instaure un dispositif d’information préalable à l’intention des locataires concernés par une telle opération, couramment qualifiée de « vente à la découpe » et organise le contenu et les modalités de cette information, qui est préalable à la délivrance de l’offre de vente (articles 1 et 2). D’autre part, il met en place des mesures visant à favoriser le relogement ou la prolongation du bail pour certains locataires fragilisés (articles 3 et 4).
Le champ d’application de ces accords a suscité des interrogations. La Cour de cassation a précisé que la durée de l'opération n'avait pas à être prise en considération (Cass. 3e civ. 18-1-2012 n° 11-30.003 : RJDA 6/12 n° 573). Elle juge également que les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas applicables aux seuls locataires qui reçoivent congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu’une offre de vente (Cass. 3e civ. 5-9-2012 n° 11-17.630 : BPIM 6/12 inf. 482). Si la Cour de cassation a précisé récemment que cet accord est applicable même lorsque le propriétaire du bien fait l’objet d’une procédure collective (Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 17-20.180 : RJDA 11/18 n° 812), le fait que le propriétaire fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ne dispensant pas le mandataire liquidateur de respecter, en cas de délivrance d’un congé pour vendre, les obligations imposées par l’accord collectif de 1998, encore faut-il que la situation en cause relève de celle dans laquelle les accords collectifs sont applicables. Or, tel n’est pas le cas lorsque la vente intervient sur adjudication. En effet, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instaure, en ses alinéas I et II, deux procédures distinctes visant à protéger les locataires. Si la notification préalable d’une offre de vente est prescrite par l’article 10, I, elle ne l’est pas en revanche par l’article 10, II qui prévoit que la protection du locataire est assurée d’une autre façon, c’est-à-dire par sa convocation à l’audience d’adjudication, qui lui permet de se porter acquéreur. L’accord collectif du 9 juin 1998, qui impose une information préalable à la notification d’une offre de vente, n’est dès lors pas applicable en cas de vente du bien par adjudication. On ne voit d’ailleurs pas comment cette offre de vente pourrait être faite, faute pour le liquidateur de connaître à l’avance le prix de vente de l’appartement.
Cette décision fait écho à une solution récemment adoptée en matière de bail commercial (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113 : BPIM 4/18 inf. 300), dans laquelle la Cour de cassation a retenu que les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, relatives au droit de préemption du locataire d’un bail commercial, ne s’appliquent pas en cas de vente sur adjudication.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 64505
