Une promesse synallagmatique de vente portant sur un centre de tri postal désaffecté est signée. Le bien est vandalisé et la réitération de la vente par acte authentique n’a pas lieu. Le vendeur assigne l’acheteur en caducité de la promesse de vente. L'acheteur fait valoir que la vente est parfaite et demande notamment à être subrogé dans les droits du vendeur à l'égard de la compagnie d'assurance.
La cour d’appel de Douai juge la vente parfaite mais écarte la demande de subrogation en jugeant que c’est au jour du sinistre que doit se faire l'appréciation de laqualité de propriétaire des biens assurés donnant vocation au bénéfice de l’assurance. Or, au jour du sinistre, le transfert de propriété n’était pas réalisé car reporté à la date de signature de l’acte authentique.
Censure de la Cour de cassation. Elle retient que le sinistre est survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acheteur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le vendeur et peut réclamer le versement de l’indemnité due à raison du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété.
A noter : L’arrêt commenté est rendu au visa de l’article L 121-10 du Code des assurances qui dispose qu’en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, à charge pour lui d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat.
La promesse synallagmatique de vente vaut vente et produit ses effets dès sa signature, peu important la clause reportant le transfert de propriété à la passation de l’acte authentique (comme dans l’arrêt commenté).
En matière d’assurance portant sur le bien vendu, il a déjà été jugé, au cas particulier d'un sinistre survenu avant le transfert de propriété et donnant lieu à un arrêté constatant l'état de catastrophe naturelle après la vente, que, sauf clause contraire, l'acheteur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs, même pour les dommages nés avant la vente (Cass. 3e civ. 7-5-2014 n° 13-16.400 : Sol. Not. 8-9/14 inf. 174).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 48562
