Après la vente d’une maison d’habitation, l’acquéreur subit un important dégât des eaux et assigne le vendeur en annulation de la vente sur le fondement du dol. Le vendeur sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel de Versailles annule la vente, condamne le vendeur à verser 20 000 € à l’acquéreur au titre du préjudice résultant de la hausse du marché immobilier de 21,50 %, et rejette la demande du vendeur en paiement d’une indemnité d’occupation. Les juges d’appel retiennent que la réticence dolosive du vendeur le prive de sa créance de restitution.
Cassation. Au visa des articles 1352-3, alinéa 1 et 1352-7 du Code civil, la Cour de cassation juge que la restitution due au vendeur à la suite de l’annulation de la vente n’est pas subordonnée à l’absence de faute de sa part : la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas. La Cour de cassation précise que l’acquéreur de bonne foi ne doit l’indemnité d’occupation qu’à compter du jour de la demande.
A noter :
Aux termes de l’article 1352-3 du Code civil, issu de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, le vendeur est bien fondé à réclamer une indemnité d'occupation à l'acquéreur, dès lors que ce dernier, par l'effet de l'annulation rétroactive, a occupé les lieux sans droit ni titre.
Avant la réforme du droit des obligations, il était jugé, au contraire, que le vendeur n’était pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble (Cass. ch. mixte 9-7-2004 n° 02-16.302).
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation précise que la mauvaise foi du vendeur ne le prive pas de cette indemnité d’occupation.
Elle ajoute, sur le fondement de l’article 1352-7 du Code civil, que l’acquéreur de bonne foi ne doit cette indemnité qu’à compter du jour de la demande (et non depuis le jour de la mise à disposition du bien).
Pour autant, si le vendeur obtient gain de cause sur la restitution, il est également condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur, permettant ainsi une compensation.
