Deux ans après avoir délivré à son locataire un congé avec offre de renouvellement, le bailleur de locaux commerciaux lui signifie un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis, quelques mois plus tard, il le poursuit en expulsion, lui déniant l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation.
La cour d’appel de Paris déclare prescrite l’action en dénégation du droit au statut car elle est intervenue plus de deux ans après la date d’effet du congé.
Cette décision est censurée par la Haute Juridiction. Le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.
A noter : il est établi que la dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction engagée par le locataire (Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-25.427 FS-PB : RJDA 2/17 n° 66).
Mais quelle est la prescription de cette action en dénégation du statut ? La Cour de cassation tranche pour la première fois cette question. En visant l'article L 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en application des dispositions régissant les baux commerciaux se prescrivent par deux ans, elle confirme que la prescription biennale retenue par la cour d'appel de Paris est bien celle applicable.
Autre enseignement nouveau : la prescription court tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction.
Précisons qu’ici la contestation du statut est intervenue après que le bailleur a exercé son droit d’option. La solution serait bien sûr la même si, dès l’origine, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
En pratique : le fait que l’offre d’indemnité d’éviction soit intervenue dans un second temps a eu pour effet de prolonger la durée pendant laquelle le bailleur a pu contester l’application du statut.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 21865
