Un marchand de biens achète un appartement. Il assigne le vendeur en diminution du prix au motif que la superficie mentionnée à l'acte (159 m2) inclut une véranda édifiée sur une terrasse, partie commune à jouissance privative, légalement exclue du mesurage Carrez. Une semaine après l'assignation, il revend l’appartement avec une superficie mentionnée de 164 m2, mais l'acte précise que cette superficie inclut la surface de la véranda construite sur la terrasse à usage privatif.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande en diminution du prix au motif que l’acheteur, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que le bien comprenait un espace construit sur une partie commune à usage privatif et connaissait parfaitement la superficie réelle des parties privatives du lot, compte tenu de la revente à laquelle il avait lui-même procédé.
La Cour de cassation censure la décision en rappelant un principe : la connaissance qu'aurait eue l’acheteur de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix.
à noter : L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 18 décembre 1996 (dite “loi Carrez”), oblige à annexer à l’acte de vente un certificat mentionnant la superficie de la partie privative du lot. Il n’y a pas lieu de tenir compte d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune puisque ce droit de jouissance, qui n’est pas un droit de propriété, ne peut constituer la partie privative d’un lot (Cass. 3e civ. 16-1-2008 n° 06-15.314 : BPIM 2/08 inf. 156). Pour la même raison, sont exclues du mesurage des constructions ou extensions édifiées sur ces parties communes à usage exclusif (Cass. 3e civ. 16-9-2015 n° 14-20.137 : BPIM 5/15 inf. 334, à propos d’une véranda).
Dans la présente espèce, la Cour de cassation réaffirme que l’acquéreur peut solliciter la restitution de la partie du prix correspondant aux mètres carrés indûment mentionnés, même s'il avait connaissance de la superficie réelle du lot (dans le même sens : Cass. 3e civ. 5-12-2007 n° 06-19.676 : BPIM 1/08 inf. 72).
Pour en savoir plus : voir Mémento Vente immobilière, éd. Francis Lefebvre 2014-2015, n° 19754.
