Un particulier vend une maison dont il a hérité quelques mois auparavant. L’acte de vente stipule une clause excluant la garantie des vices cachés du vendeur. Soutenant avoir découvert des fissures dans la maison en détapissant les murs après la vente, ainsi qu’une lézarde affectant un mur porteur au sous-sol, l'acheteur demande en justice la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation rejette la demande. Après avoir rappelé qu’il ne peut être fait obstacle à la clause d’exonération que par la preuve de la connaissance par le vendeur, avant la vente, de l’existence des désordres relevés, elle considère qu’il n’était pas établi en l’espèce que le vendeur avait connu les désordres invoqués. En effet, un expert judiciaire avait constaté que le vendeur pouvait ignorer le désordre d’ordre structurel concernant le mur porteur et ce dernier, qui était profane en matière de construction, n’avait jamais habité la maison dont il n’avait hérité que six mois avant la signature du mandat de vente. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés était donc applicable.
A noter :
Dans le cadre d'une vente, les parties peuvent prévoir une clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés du vendeur (C. civ. art. 1643). Toutefois, une telle clause ne peut pas recevoir application, et l'acheteur retrouve sa faculté d'agir en garantie, s'il est établi que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait pleine connaissance, au jour de la vente, des vices affectant le bien vendu (Cass. 3e civ. 28-3-2007 n° 06-12.299 FS-PB : RJDA 7/07 n° 712). La non-révélation par le vendeur d'une information susceptible d'intéresser l'acquéreur le rend automatiquement de mauvaise foi, même s'il ne s'agit pas d'un vendeur professionnel, et le prive dès lors de l'exonération de garantie (Cass. 3e civ. 19-11-2008 n° 07-16.746 : RJDA 7/09 n° 623). Par exemple, suffit à le rendre de mauvaise foi le fait, pour le vendeur d'une maison, de ne pas avoir porté à la connaissance de l'acheteur des mouvements de terrain et compressions de sol dont il avait été informé durant les années où il avait été propriétaire, même s'il était convaincu que les travaux qu'il avait effectués y avaient efficacement remédié (Cass. 3e civ. 22-9-2009 n° 08-14.013 F-D). De même, il a été jugé que le vendeur d’un bien immobilier ne pouvait pas ignorer la présence d’insectes xylophages dès lors qu’il avait réalisé des travaux sur la charpente (Cass. 3e civ. 28-3-2007 n° 06-12.299 précité).
Dans l’espèce commentée, pour considérer que le vendeur n'avait pas eu connaissance du vice invoqué, les juges ont notamment pris en compte le fait qu'il n’avait jamais habité la maison. Dans un autre arrêt du même jour, la Cour de cassation a également validé l’application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés en retenant que même si le désordre invoqué, un affaissement de plancher, avait été causé par les travaux de rénovation réalisés par les parents du vendeur, celui-ci était seulement âgé de douze ou treize ans lors de ces travaux et, ayant toujours connu un plancher déformé, il n'avait pas pu en déduire l'existence de désordres qui ne se sont révélés qu'après démontage des faux plafonds (Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-20.045 F-D).
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