Une requête est présentée avec succès au président du tribunal de grande instance par le syndicat des copropriétaires, alors que le syndic est encore en fonction, pour que soit désigné, à compter de l’expiration de son mandat, un administrateur provisoire. Un autre copropriétaire sollicite la rétractation de cette ordonnance.
La cour d’appel rejette la demande.
La Cour de cassation confirme, par un motif de droit substitué à celui de la cour d’appel : même si à la date de la requête, le syndicat avait encore un syndic, un administrateur provisoire pouvait être désigné sur le fondement de l’article 47 du décret 67-223 du 17 mars 1967 dès lors qu’à la date de prise de fonction de l’administrateur provisoire, le mandat du syndic avait expiré.
A noter : La précision est nouvelle. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les articles 46 à 49 du décret du 17 mars 1967, prévoit différentes hypothèses dans lesquelles le syndicat des copropriétaires peut se trouver dépourvu de syndic, et notamment :
- le défaut de nomination d’un syndic au cours d’une assemblée générale (art. 46) ;
- tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (mandat du syndic arrivé à son terme, mandat annulé ou encore démission du syndic) et où le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, peut désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation du syndic (art. 47).
En l’espèce, la requête avait été présentée le 24 mars 2016 en raison du risque d’absence de syndic après le 31 mars 2016, date d’expiration de son mandat. Le 31 mars 2016, le président du tribunal a désigné un administrateur provisoire à compter de l’expiration du mandat du précédent syndic.
Cela suffisait-il pour estimer que le syndicat était « dépourvu de syndic » et que les conditions de l’article 47 étaient donc remplies ? La Cour de cassation répond par l’affirmative, considérant qu’une requête peut être déposée avant l’expiration du mandat dès lors qu’à la date de prise de fonction de l’administrateur provisoire, le mandat du syndic a expiré. La solution est opportune : si l’on ne saurait admettre que la désignation d’un administrateur provisoire soit demandée pour une période antérieure à l’expiration du mandat du syndic (hors les cas de carence prévus par l’article 49 du décret), il est en revanche conforme à l’intérêt de la copropriété qu’une telle requête puisse être déposée en vue d’une désignation à compter de la date d’expiration des fonctions du syndic et ce, pour éviter le risque d’une discontinuité dans l’administration de la copropriété et permettre qu’une assemblée générale soit convoquée le plus rapidement possible.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38660
