Une agence immobilière loue des locaux commerciaux dans le centre-ville de Lille alors que se trouve à proximité une large façade sans commerce, à l'emplacement d'un ancien grand magasin. Après la réhabilitation de cette friche commerciale par l’installation de nouveaux commerces (supermarché, magasin de vélos), le propriétaire demande un déplafonnement du loyer (C. com. art. L 145-38, al. 3).
Jugé que l’aménagement de la friche commerciale ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant objectivement et concrètement un intérêt pour l’activité exercée par l’agence immobilière et que cet aménagement ne justifie donc pas un déplafonnement du loyer. En effet :
- en dépit de la suppression de la friche commerciale, de nombreux locaux commerciaux ou bureaux demeurent vacants à proximité immédiate de l’agence immobilière et la zone de la rue où se situe l'agence est toujours en retrait par rapport aux emplacements numéro 1 de cette rue ;
- le magasin d’alimentation attire une clientèle locale pour des courses de « dépannage » (panier moyen de 12 €) et le magasin de vente de vélos a déménagé après trois ans d’exploitation ;
- compte tenu de son activité, l’agence immobilière ne fonctionne pas sur le simple passage de chalandise ; l’acte d’achat, de location ou d’investissement immobilier est une démarche réfléchie, issue de recherches préalables effectuées notamment via internet et pour laquelle l’impact de l’affichage en vitrine reste limité.
A noter : les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, un certain nombre de facteurs (notamment le lieu d'implantation, l'activité du voisinage...) et des modifications que ces éléments subissent (C. com. art. R. 145-6). La modification de ces facteurs n’entraîne le déplafonnement du loyer commercial que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire (Cass. 3e civ. 14-9-2011 n° 10-30.825 FS-PBR : RJDA 1/12 n° 16 ; CA Versailles 4-7-2017 n° 16/04885 : BRDA 18/17 inf. 19).
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 85115 et 51785
