Une SCI vend un bien immobilier loué à une société qui y exploite un fonds de commerce. Deux ans plus tard, la société locataire délivre un congé à l'acquéreur. N’ayant pas pu relouer les locaux, l'acquéreur poursuit la SCI et la société locataire en nullité du contrat de vente pour dol et erreur. Il soutient que le vendeur connaissait les difficultés financières de son locataire et que tous deux l'ont trompé en faisant annexer à l’acte de vente de l'immeuble le bail commercial qui stipulait un loyer manifestement trop élevé au regard du bien loué et donnait une image erronée de la rentabilité du bien vendu, de nature à le déterminer dans son achat. Il soutient aussi qu'ayant voulu réaliser un investissement dans l’immobilier commercial, il a fait une erreur sur la substance du contrat, à savoir la rentabilité économique de l’opération.
La Cour de cassation rejette ces arguments et la vente immobilière n'est pas annulée.
La preuve du dol n'était pas apportée :
- lorsque la SCI avait acquis le bien litigieux, celui-ci était déjà loué, pour un loyer qui avait été fixé entre son vendeur et le locataire, de sorte qu’il ne pouvait pas lui être reproché d'avoir trompé l’acquéreur en fixant, en accord avec le locataire, un loyer ne correspondant pas à la valeur locative des locaux et sans proportion avec le chiffre d'affaires réalisé ;
- le risque du départ du locataire au terme de la période triennale du bail commercial ne pouvait pas être méconnu par l'acquéreur du bien et aucun élément n'établissait que la SCI savait que le locataire allait mettre fin au bail ni que la délivrance du congé avait été différée pour permettre à celle-ci de vendre son bien dans les meilleures conditions.
L’erreur n’a pas non plus été retenue : ni le chiffre d'affaires réalisé par le locataire d'un local commercial ni la rentabilité économique d'un investissement immobilier, lorsque celle-ci n'était pas entrée dans le champ contractuel, ne constituent une qualité substantielle du bien objet d'une vente immobilière.
A noter : 1. Peut constituer un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (C. civ. art. 1137). Le dol devant être intentionnel, il suppose à tout le moins que celui auquel il est reproché ait eu connaissance de l'information dissimulée ou de la falsification de celle communiquée.
2. L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant (C. civ. 1132 ; ex-art. 1110). L’erreur sur la valeur, reposant sur une mauvaise évaluation monétaire, n’est pas un vice du consentement car elle s’apparente alors à la lésion, qui n’est pas une cause de nullité du contrat. Il a déjà été jugé, à propos d'un bail à construction, que l'appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération n'est pas constitutive d'une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement du locataire, à qui il appartenait d'apprécier la valeur économique et les obligations qu'il souscrivait (Cass. 3e civ. 31-3-2005 n° 03-20.096 FS-PB : RJDA 3/06 n° 219).
Au cas particulier, l’acquéreur de l’immeuble, qui voulait réaliser un investissement et s'était trompé sur la rentabilité de l’opération, n’avait pas fait expressément de cet objectif un élément déterminant de son consentement contractuel ; sa demande de nullité de pouvait qu'être rejetée.
Depuis la réforme des contrats de 2016, il est expressément prévu que l'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte n'est pas une cause de nullité (C. civ. art. 1136).
Sophie CLAUDE-FENDT
Avec le Bulletin Rapide Droit des Affaires, suivez toute l'actualité juridique commentée et analysée pour assurer la relance d'activité pour vos clients ou votre entreprise :
Vous êtes abonné ? Accédez la revue à distance grâce à la version en ligne.
Pas encore abonné ? Nous vous offrons un essai gratuit d'un mois à la revue Bulletin Rapide Droit des Affaires.
