Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale au cours de laquelle ont été approuvés les comptes de l’exercice comprenant, selon lui, une dépense irrégulière au titre de travaux engagés par le syndic sans autorisation du syndicat.
La cour d’appel rejette la demande au motif que les travaux ont été régulièrement effectués.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, pour un autre motif : l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. L’assemblée générale n’ayant fait qu’approuver les comptes de l’exercice précédent comprenant la dépense inhérente aux travaux litigieux, effectivement engagée, cette décision n’était entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité.
A noter : La précision est nouvelle et d’importance. Quelle est la portée de la décision d’approbation des comptes ? Vaut-elle ratification, par le syndicat, des actes accomplis par le syndic qui se sont traduits par l’engagement de dépenses, même si le syndic les a irrégulièrement engagées ?
Non, répond la Cour de cassation dans cet arrêt de principe.
Les comptes du syndicat des copropriétaires traduisent les mouvements ou variations enregistrés dans la comptabilité. Il n’est pas possible, pour le syndic, de ne pas inscrire, dans les comptes annuels, une dépense engagée au nom du syndicat, quand bien même elle aurait été irrégulièrement décidée. À défaut, les comptes seraient irréguliers comme ne reflétant pas la réalité des mouvements enregistrés dans la comptabilité.
L’approbation des comptes porte sur la seule gestion comptable, à la différence du quitus qui vaut approbation de la gestion du syndic et entraîne donc ratification, par le syndicat, des actes réalisés par son syndic. Les initiatives prises par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale, lorsqu’elle est requise, sont ainsi ratifiées par le vote lui donnant quitus. Elles ne le sont pas par le vote approuvant les comptes, qui n’a d’autre objet que de constater la régularité comptable et financière des comptes du syndicat dès leur engagement juridique. Le syndicat est engagé envers ceux qui ont contracté avec son représentant, et cette dépense doit apparaître dans les comptes. Dans le cas contraire, les comptes ne pourraient jamais être régularisés, et donc approuvés, puisque l’écriture n’est, au sens comptable, pas erronée, l’engagement de la dépense ayant bien eu lieu. Le syndic serait donc dépourvu de titre pour poursuivre le recouvrement des charges. Et le tiers contractant ne pourrait donc pas être payé si le syndicat ne dispose pas de la trésorerie nécessaire.
C’est en réalité par la voie de la mise en cause de la responsabilité du syndic qu’à défaut de quitus, le syndicat ou les copropriétaires peuvent utilement solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la charge financière leur incombant au titre d’une dépense non autorisée.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38585
