Une SCI signe un contrat de maîtrise d’œuvre avec un architecte pour la construction d’un bâtiment professionnel. Il est prévu qu’en cas d’abandon du projet, pour toute raison, les honoraires seront dus en totalité à l’architecte. La SCI abandonne son projet et rompt le contrat. L’architecte l’assigne en paiement de la totalité des honoraires. La cour d’appel juge la clause du contrat abusive, rejette la demande de paiement intégral et limite le montant de ses honoraires. La Cour de cassation confirme.
Elle retient que la SCI est intervenue en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel bénéficiant de la protection de ses intérêts dans un contrat conclu avec un professionnel. Sa qualité de professionnel de l’immobilier n’en fait pas un professionnel de la construction. Ce domaine implique des connaissances et des compétences techniques distinctes de celles exigées par l’activité de la SCI. Elle retient également que la clause litigieuse est abusive. Elle vise à garantir le paiement des honoraires quel que soit le volume des travaux réalisés, sans aucune contrepartie pour la SCI ; l’abandon du projet entrainant le règlement des honoraires identiques à ceux qui auraient été payés pour un contrat intégralement exécuté.
1. La décision applique l’ancien article L 132-1 du Code de la consommation, qui répute abusive la clause ayant pour objet ou effet de créer un déséquilibre significatif au détriment du non-professionnel entre les droits et obligations des parties au contrat. Depuis l’ordonnance 2016-301 du 14 mars 2016, ces dispositions figurent aux articles L 212-1 à L 212-3 et sont complétées par les articles R 212-1 et R 212-2. Le déséquilibre significatif importe en droit des contrats, quels que soient les modes de négociation (C. civ. art. 1171 pour les contrats d’adhésion). Une clause abusive n’entraîne pas la nullité du contrat, seulement celle de la clause. L’arrêt ne se réfère pas expressément au déséquilibre significatif, mais le caractérise en estimant que le règlement intégral des honoraires n’aurait eu « aucune contrepartie réelle » pour la SCI. Les articles R 212-1 et R 212-2 listent des clauses abusives ou présumées abusives. Le cas de l’arrêt n’est pas directement visé mais s’en approche. La liste n’est pas limitative : le juge apprécie le déséquilibre significatif si la partie lésée est un non-professionnel. La décision confirme l’analyse restrictive de la Cour de cassation sur la qualité de professionnel. Elle s’apprécie en la personne du contractant personne morale et non de son gérant (Cass. 3e civ. 17-10-2019 n° 18-18.469). Le seul fait d’être un professionnel de l’immobilier ne suffit pas pour caractériser la qualité de maître de l’ouvrage « notoirement compétent » en matière d’immixtion fautive (Cass. 3e civ. 13-1-1982 n° 80-14.329 : Bull. civ. III n° 14 ; Cass. 3e civ. 21-1-2015 n° 13-25.268 : Bull. civ. III n° 5, BPIM 2/15 inf. 116).
2. L’architecte considère que la clause ne sert qu’à assurer le caractère obligatoire du contrat. Le but recherché par le versement de cette somme aurait pu justifier de s’interroger sur la qualification de la clause. Par exemple, il était admis d’insérer une clause pénale dans un contrat de crédit-bail. Le non-paiement des loyers pouvait alors entraîner la restitution du bien loué et le règlement de la totalité de la dette, sauf réduction du montant sur appréciation du juge. L’article 1231-5 du Code civil prévoit la possibilité de stipuler des dommages-intérêts conventionnels si une des parties manque à ses obligations. En l’espèce, la non-exécution du contrat ou sa résiliation unilatérale pouvait justifier des dommages-intérêts et le contrat aurait pu prévoir qu’ils formeraient le solde des honoraires dus. Cette clause aurait-elle été considérée comme abusive ou aurait-elle seulement fait l’objet d’une appréciation du juge sur le caractère excessif du montant ? Cet aspect n’est pas soulevé malgré son intérêt dans le débat.
Bernard BOUBLI, Conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 48778
