L'autorisation de sous-louer le local commercial ne suffit pas à rendre la sous-location régulière

La clause d'un bail commercial prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle des sous-locations ne le dispense pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.

CA Paris 26-2-2020 n° 18/05192

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Sauf stipulation contraire du bail commercial ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte (C. com. art. L 145-31).

Un bailleur de locaux commerciaux poursuit la résiliation du bail, reprochant à son locataire de ne pas l'avoir fait concourir à l'acte de sous-location qu'il a consenti. Le locataire soutient qu'il est dispensé de cette obligation par la clause du bail relative à la sous-location, rédigée ainsi : « Les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité du locataire qui fera son affaire personnelle des sous-locations, le bailleur ne devant jamais être inquiété à ce sujet. »

Jugé au contraire qu'une telle clause ne dispensait pas le locataire de l'obligation de faire concourir le bailleur à l'acte de sous-location. En effet, si cette clause autorise la sous-location, elle n'exprime pas de façon expresse et non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à être appelé à concourir à l'acte de sous-location, une telle renonciation ne pouvant pas résulter d'une formulation ambiguë.

Par suite, la résiliation du bail a été prononcée.

A noter : Les dispositions de l'article L 145-31 du Code de commerce, qui requièrent non seulement l'autorisation du bailleur de sous-louer mais aussi l'appel de ce dernier à concourir à l'acte de sous-location, ne sont pas au nombre de celles que l'article L 145-15 répute d'ordre public. Le bailleur et le locataire peuvent donc convenir d'y déroger en choisissant d'alléger le formalisme. Le bailleur peut ainsi valablement renoncer à être appelé à concourir à l'acte. Mais cette renonciation doit être clairement exprimée dans le bail principal. C'est la raison pour laquelle l'autorisation de principe de sous-louer donnée par le propriétaire ne dispense pas le locataire d'appeler celui-ci à l'acte de sous-location (Cass. 3^e civ. 17-10-1990 n° 1463 P : RJDA 1/91 n° 8 ; Cass. 3^e civ. 27-9-2006 n° 05-14.700 FS-PB : RJDA 12/06 n° 1203).

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4959

Affaires Immobilier Baux Bail commercial

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