Un copropriétaire A réalise, après autorisation de l’assemblée générale, des travaux affectant les parties communes. Un copropriétaire B, se prévalant de leur irrégularité, réalise des travaux destinés à y remédier. Le copropriétaire A assigne en référé le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire B en démolition de ces travaux, considérant qu’ils constituent un trouble manifestement illicite.
La cour d’appel accueille cette demande. Elle retient que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite, nonobstant la décision prise par l’assemblée générale validant a posteriori les travaux réalisés par le copropriétaire B.
L’arrêt est cassé : l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, autorisant des travaux, dont la nullité n’a pas été définitivement prononcée, n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite.
A noter : Jurisprudence constante. Constitue un trouble manifestement illicite la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-20.889 : BPIM 2/05 inf. 144), même s’ils sont exigés par l’autorité administrative (Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-10.053 : BPIM 3/18 inf. 217). En effet, tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, doivent être autorisés, à peine de démolition (Cass. 3e civ. 24-4-2013 n° 12-16.849 ; Cass. 3e civ. 3-6-2014 n° 13-15.424). L’irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires peut toutefois disparaître lorsque ceux‑ci se trouvent ultérieurement ratifiés (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.013 : BPIM 4/10 inf. 317 ; Cass. 3e civ. 19-9-2012 n° 10-27.948 ; Cass. 3e civ. 12-5-2016 n° 15-12.433). En effet, dès lors que les travaux se trouvent autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la décision est immédiatement exécutoire et s’impose à tous tant que sa nullité n'a pas été définitivement prononcée. Il en résulte que l’instance en annulation d’une décision d’assemblée générale n’a aucun caractère suspensif (Cass. 3e civ. 28-1-2003 n° 01-16.489), et que la décision reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée (Cass. 3e civ. 23-1-1991 n° 89‑10.531 ; Cass. 3e civ. 19-6-2007 n° 06-19.992).
La cour d’appel pouvait-elle donc ordonner la démolition de travaux réalisés certes sans autorisation préalable, mais ratifiés a posteriori par une décision d’assemblée générale ? Non, rappelle la Cour de cassation en l’espèce : une autorisation de travaux donnée a posteriori produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable. Elle s’impose donc à tous tant qu’elle n’a pas été annulée, même si elle porte atteinte aux droits d’autres copropriétaires.
Anne-Lise COLLOMP, conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39850
