En 2010, des copropriétaires font l’acquisition de plusieurs lots qui ont été réunis pour être transformés en un unique appartement par le précédent propriétaire. Ils sont assignés en remise en état des lieux par d’autres copropriétaires qui soutiennent qu’une partie commune a ce faisant été annexée.
La cour d’appel accueille la demande. Elle écarte le jeu de la prescription acquisitive au motif que la partie commune en cause n’était pas comprise dans la vente, et que les acquéreurs ne justifient pas, à titre personnel, d’une prescription trentenaire.
Le pourvoi est rejeté. Ayant constaté que le couloir litigieux n’était pas compris dans la vente au titre des parties privatives cédées, la cour d’appel a pu en déduire qu’ils ne justifiaient pas, à titre personnel, d’une possession trentenaire utile pour prescrire.
A noter :
Confirmation de jurisprudence. Un copropriétaire peut prétendre avoir acquis par prescription la propriété d’une partie commune (Cass. 3e civ. 26-5-1993 n° 91-11.185), notamment dans l’hypothèse d’une partie commune à usage privatif. Le droit de jouissance privatif sur des parties communes est en effet un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430).
En l’espèce, les copropriétaires avaient acquis leurs lots en 2010. Ils n’étaient donc pas en mesure de justifier à titre personnel d’une possession trentenaire utile pour prescrire. Ils invoquaient l’usage privatif du couloir, partie commune, par le précédent propriétaire depuis les années 1970, de sorte que, selon eux, la prescription était largement acquise à la date à laquelle ils avaient acquis leurs lots.
S’il est constant que l’article 2265 du Code civil autorise à joindre sa possession à celle de son auteur, pour compléter la prescription, encore faut-il, dans le cas où la prescription acquisitive est revendiquée par l’acquéreur d’un bien, que le bien en cause ait fait partie du périmètre de la vente. La jurisprudence est constante en ce sens qu’un acquéreur ne peut pas joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente (Cass. 3e civ. 17-4-1996 n° 94-15.748 : RJDA 7/96 n° 960 ; Cass. 3e civ. 10-3-2009 n° 08-11.534 ; Cass. 3e civ. 3-10-2000 n° 98-20.646). En effet, le possesseur actuel n’est l’ayant cause à titre particulier du précédent possesseur que pour les seuls biens acquis de celui-ci.
Il en résulte que, dans la mesure où le couloir litigieux n’était pas mentionné dans l’acte de vente, le possesseur actuel ne peut pas se prévaloir de la possession du précédent propriétaire sur un bien qui ne lui a pas été vendu.
Il convient donc, pour les acquéreurs de lots de copropriété, de se méfier des annexions de parties communes. Ils ne pourront en effet pas se prévaloir, s’ils ne remplissent pas eux-mêmes les conditions de l’usucapion, de la possession de leur auteur si la partie commune en cause n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente.
