Un bail à construction prévoit que le locataire s'engage à payer toutes les taxes à l'exception de la taxe foncière qui reste à la charge du propriétaire, mais le locataire l'a toujours acquittée et répercutée sur ses sous-locataires. A l'occasion du départ de de l'un de ses sous-locataires, le locataire demande au propriétaire le remboursement des sommes versées depuis l'origine au titre de la taxe foncière.
Cette demande est rejetée :
- l'attitude du locataire, qui n'a jamais demandé de remboursement, a manifesté sa volonté claire et non équivoque de renoncer au bénéfice de la clause litigieuse ;
- cette renonciation était acquise au propriétaire, même après le départ du sous-locataire, le fait que le locataire ait répercuté la charge de la taxe foncière sur ce dernier ne permettant pas de déduire que la renonciation à la clause était subordonnée à cette possibilité de répercussion.
Le propriétaire n'est donc tenu de rembourser au locataire ni la totalité des sommes versées au titre de la taxe foncière ni celles acquittées pendant les périodes au cours desquelles le terrain n'avait pas été sous-loué.
A noter : Le contrat de bail fait la loi des parties. A défaut d'avenant exprès, leur comportement ne peut caractériser un nouvel accord sur un des éléments du contrat que si ce comportement est clair et non équivoque.
La renonciation de l'un des contractants aux droits qu'il tient du contrat ne peut en principe résulter que d'actes positifs. Par exemple, il a été jugé que la seule acceptation par le bailleur d'un loyer réduit, au-delà d'une période de franchise prévue pour tenir compte de l'exécution de travaux par le locataire, ne vaut pas renonciation à exiger le montant du loyer contractuellement prévu (Cass. 3e civ. 22-1-2014 n° 12-29.856 : RJDA 5/14 n° 412). La décision commentée montre, qu'à l'inverse, le contenu d'une convention peut être modifié par le comportement actif de l'un des contractants. Rappelons que dans le cadre d'un bail à construction tous les impôts, charges et taxes relatifs aux constructions et au terrain sont en principe à la charge du locataire (CCH art. L 251-4), ce qui justifiait l'insertion de la clause litigieuse.
A notre avis, la réforme du droit des contrats ne devrait à notre avis rien changer à la solution, le principe du consensualisme et de la liberté contractuelle y étant expressément consacrés, tandis que la force obligatoire du contrat y est réaffirmée dans les mêmes termes qu'aujourd'hui (art. 1101, 1102 et 1103).
Sur cette réforme, voir notre ouvrage Réforme du droit des contrats.
Maya VANDEVELDE
