Le propriétaire d'un immeuble loue le local commercial, situé au rez de chaussée, à usage de boulangerie. Deux ans plus tard, le plancher de l'appartement situé au-dessus de la boulangerie cède et endommage les lieux et les installations du locataire. Le sinistre est dû à l'humidité dégagée par l'utilisation du four à buée du boulanger, qui a entraîné le pourrissement du plafond, constitué principalement de bois aggloméré. Chacune des parties recherche la responsabilité de l'autre dans la survenance des dégâts.
C'est le propriétaire qui est finalement condamné à indemniser le locataire, pour les raisons suivantes : ce dernier a régulièrement entretenu le four, l'état de vétusté du matériel n'étant pas établi ; la nature du plancher en bois aggloméré était incompatible avec l'exploitation d'un fournil ; l'humidité qui se dégageait du four à buée, même si elle avait été partiellement à l'origine de l'état du plafond, était une conséquence d'un usage normal des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'une boulangerie ; il incombait au propriétaire de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la structure de l'immeuble.
Par suite, le propriétaire a manqué à son obligation d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils avaient été loués et doit supporter les conséquences dommageables liées à l'effondrement du plafond.
A noter : même en l'absence de stipulations particulières du bail, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (C. civ. art. 1719).
Cette obligation inhérente au contrat de bail suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle. Par ailleurs, en l'absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, et dans tous les cas pour ceux conclus ou renouvelés après cette date, le bailleur est tenu des grosses réparations (C. com. art. R 145-35, 1° issu du décret 2014-1317 du 3-11-2014).
Par ailleurs, l'article 1732 du Code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Cette présomption de responsabilité du locataire ne dispense pas les juges de rechercher si la dégradation en question n'est pas imputable au bailleur en raison de ses propres obligations, telle son obligation de procéder aux grosses réparations (Cass. 3e civ. 2-6-1999 n° 97-18.692).
En pratique : il appartient aux juges de trancher le litige en fonction des obligations en présence, telles que définies par le contrat. La décision commentée illustre cette hypothèse : dès lors que le bail a été consenti en vue de l'exploitation d'une boulangerie, et que cette d'activité implique l'utilisation d'un four à buée, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour permettre cette exploitation. A fortiori lorsqu'il s'agit de travaux affectant la structure de l'immeuble.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 20530
