A l’heure de souscrire sa déclaration de revenus quel contribuable ne constate, avec une certaine amertume - même si payer l’impôt est un acte citoyen -, que le montant qu’il va devoir acquitter est trop élevé ! La tentation est alors grande de céder aux sirènes de ces publicités qui fleurissent jusque dans les boîtes mails : « vous payez plus de 2 500 € d’impôt, défiscalisez en investissement locatif, loi Pinel » ! Il est vrai que ce régime, qui a connu en 2015 un succès qui devrait se confirmer en 2016, présente des atouts indéniables puisqu’il permet à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du montant de son investissement s’il loue pendant 6 ans, 18 % pendant 9 ans et 21 % pendant 12 ans contre uniquement 18 % sur 9 ans avec le Duflot. Un bémol, l’avantage fiscal est doublement plafonné. La réduction d’impôt est calculée sur le prix du logement dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser la limite globale de 300 000 €, quelle que soit la zone de construction. Par exemple, pour un studio de 25 m2, la réduction d’impôt s’appliquera sur une assiette maximale de 137 500 €, 25 m2 × 5 500 €, soit une réduction d’impôt de 28 875 € au plus.
Autre avantage du Pinel par rapport au Duflot : l’investisseur a la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Toutefois, quelques pièges guettent l’investisseur qui serait aveuglé par l’économie d’impôt et oublierait qu’il réalise avant tout un investissement immobilier de long terme.
C’est là que le notaire doit prodiguer ses conseils. Avant tout, le prix du bien doit être dans la norme des logements neufs comparables. Autrement dit, il faut éviter de surpayer le logement ce qui réduirait sensiblement la rentabilité de l’opération et pourrait conduire à revendre en moins-value. Par ailleurs, il est conseillé d’éviter d’acheter dans une zone où le prix du neuf est supérieur de 30 % au prix de l’ancien. Pour limiter la vacance locative, l’investisseur doit se renseigner sur le dynamisme économique de la commune ciblée : évolution de la population, revenus des ménages, taux de chômage, nombre et taille des entreprises. Il doit également vérifier l’état de la demande locative pour les différentes typologies de biens. Inutile d’investir dans un studio si l’offre est déjà abondante !
Il convient aussi d’examiner avec soin l’emplacement du programme : proximité des transports, des commerces, des écoles et des lieux culturels. Il convient encore d’éviter l’erreur qui consiste à prendre le plafond de loyer comme hypothèse. Dans certaines villes, en effet, les loyers correspondent à ce plafond, dans d’autres non. Autre piège à éviter : acquérir un logement dans un immeuble ou tous les logements sont achetés par des investisseurs Pinel, ceux-ci pouvant être tentés de revendre leur bien au terme de l’engagement de location, ce qui ferait baisser les prix.
Comme tout investissement immobilier, un investissement Pinel doit être bien préparé. Les notaires doivent rappeler ce conseil de bon sens à leurs clients en quête de carotte fiscale, afin d’éviter qu’elle ne soit au final fort grignotée !
Par Daniel Faucher, Editorialiste Solution Notaires.
