Dans le cadre de la liquidation judiciaire d’une entreprise, locataire des locaux dans lesquels elle exerce son activité, le liquidateur judiciaire peut céder le bail dans les conditions prévues par ce dernier ; toutefois, la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec l’acquéreur est réputée non écrite (C. com. art. L 641-12, al. 5).
Une personne acquiert le fonds de commerce d'une entreprise en liquidation judiciaire avec le droit au bail sur le local où le fonds est exploité. Après avoir revendu le tout à un tiers, elle est poursuivie par le bailleur, qui lui réclame les loyers demeurés impayés par le nouveau locataire en se prévalant de la clause de solidarité prévue par le bail en cas de cession de celui-ci. Le cédant soutient alors que cette clause est non écrite en application du texte précité.
Cet argument est écarté. La règle de l’article L 641-12 ne profite qu’au locataire en liquidation judiciaire, de sorte que la clause retrouve son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail selon les modalités de droit commun.
A noter : précision nouvelle à notre connaissance.
La clause de solidarité entre cédant et acquéreur du bail est également neutralisée lorsque la cession du bail survient dans le cadre d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire (C. com. art. L 622-15 et L 631-22, al. 1), y compris par voie de plan de cession de l’entreprise (CA Versailles 12-3-2015 n° 14/02599). La solution est, à notre avis, transposable à ces hypothèses.
Le législateur a déclaré cette clause non écrite car elle revenait à mettre à la charge d’un locataire déjà en difficulté l’éventuel passif du locataire qui lui succédait.
La Cour de cassation a limité la portée de la neutralisation prévue par l’article L 641-12 à la seule clause qui impose une solidarité au cédant du bail, en jugeant qu’elle ne s’appliquait pas à la clause qui rend l’acquéreur du bail garant, avec le locataire, des loyers dus au titre du bail à la date de la cession (Cass. com. 27-9-2011 n° 10-23.539 FS-PB : RJDA 4/12 n° 424). Tandis que la première tend à assurer au bailleur le paiement des loyers postérieurs à la cession, la seconde est « inversée » puisqu’elle concerne les loyers antérieurs et permet au bailleur d’échapper aux conséquences financières de la procédure collective de l’ancien locataire.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5053
