Une société exploitant un fonds de commerce dans des locaux occupés en vertu d'un bail verbal est mise en redressement judiciaire. Un jugement ordonne la cession de ce fonds et le transfert du bail verbal à un repreneur. Se prévalant d'un accord en ce sens des parties au bail verbal initial, le propriétaire des locaux agit contre le repreneur en paiement d'une somme au titre de la taxe foncière. Le repreneur soutient que seule une clause expresse du bail peut modifier la répartition des travaux et que, s'agissant d'un bail verbal, aucune clause expresse ne peut par définition exister.
Cet argument est écarté par la Cour de cassation : en présence d'un bail verbal, il convient de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au locataire de la charge de la taxe foncière. Un tel accord des parties au bail initial résultait effectivement des éléments suivants : le locataire initial avait réglé au propriétaire la taxe foncière pendant plusieurs années, puis le bailleur avait déclaré cette taxe au passif du locataire, créance qui avait été admise par le juge-commissaire pour l'année ayant précédé l'ouverture du redressement judiciaire et l'administrateur judiciaire en avait validé le paiement pour l'année suivante. Par suite, le cessionnaire du bail était tenu de prendre en charge les taxes foncières.
A noter Les parties à un bail commercial peuvent librement convenir de faire supporter au locataire le paiement de la taxe foncière dont le propriétaire est en principe redevable. Admise de longue date par la jurisprudence, cette faculté n'a pas été remise en cause par la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel (C. com. art. R 145-35).
Encore faut-il qu'une disposition expresse du contrat le prévoie (Cass. 3e civ. 22-5-2013 n° 12-18.995 F-D : RJDA 5/14 n° 407 ; Cass. 3e civ. 26-3-2013 n° 11-24.311 : RJDA 7/13 n° 585).
Par exemple, il a été jugé que ne mettait pas la taxe foncière afférente aux lieux loués à la charge du locataire :
- la clause qui l’obligeait à payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués ; en effet, l’expression « tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués » devait s’entendre nécessairement comme un nouvel impôt légalement à la charge du locataire (CA Versailles 6-9-2007 no 06-4302 : RJDA 2/08 no 103) ;
- la clause prévoyant que le locataire acquittera sa taxe foncière, et généralement tous les impôts lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ; en effet, la taxe foncière visée était celle directement due par le locataire et non celle grevant le local commercial (Cass. 3e civ. 15-9-2015 no 14-15.911 F-D : BRDA 19/15 inf. 19).
Ces décisions ont été rendues dans le cadre de baux écrits. Comment cette exigence trouve-t-elle à s'appliquer dans le cadre d'un bail verbal ? Telle était la question posée en l'espèce à la Haute Juridiction par le pourvoi.
On sait qu'en l'absence de toute disposition exigeant qu'il soit écrit, le bail commercial peut être verbal. Exiger une clause expresse en matière de bail verbal reviendrait à interdire tout aménagement conventionnel dans le cadre de celui-ci. Or, pour les contrats conclus ou renouvelés avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, ce qui était le cas en l'espèce, aucun formalisme n'existait s'agissant de la répartition des charges. La liberté contractuelle prévalant, rien ne justifiait de réserver aux baux écrits la possibilité de modifier la répartition de la charge de la taxe foncière. La Cour de cassation s'était déjà prononcée en ce sens, dans un arrêt non publié (Cass. 3e civ. 29-6-1994 n° 92-17.314 D). Elle reprend cette solution dans l'arrêt commenté.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail (C. com. art. L 145-40-2, al. 1). La jurisprudence à venir devra interpréter ces dispositions et se prononcer notamment sur l'obligation ou non d'établir un bail écrit pour répondre aux obligations formelles de la clause relative aux charges. On peut imaginer que la solution commentée ne sera pas aisément transposée aux baux soumis aux nouvelles dispositions.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 12100 et 12700
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