Les charges d’ascenseur doivent être réparties en fonction de son utilité pour chaque lot

Une copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation :

- de la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition égalitaire entre tous les lots des charges afférentes à l’ascenseur ;

- de la décision d’assemblée générale ayant décidé une nouvelle répartition de ces charges. Elle sollicite la fixation judiciaire d’une nouvelle répartition.

La cour d’appel rejette la demande d’annulation de la clause du règlement de copropriété, annule la décision d’assemblée générale contestée et, après avoir commis un expert, fixe une nouvelle répartition des charges d’ascenseur.

A noter : Précision nouvelle. Il existe deux catégories de charges. Celles entraînées par les services collectifs et les services d’équipement commun, dont font partie les ascenseurs, sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présente pour chaque lot (Loi 65-557 du 6-7-1965 art. 10, al. 1). L’utilité, au sens de ce texte, est une utilité « objective », liée à la simple possibilité d’utiliser le service ou l’équipement considéré, peu important que le copropriétaire d’un lot ne s'en serve pas (Cass. 3^e civ. 16-3-2005 n° 04-10.787 ; Cass. 3^e civ. 26-10-1983 n° 81-16.768 : Bull. civ. III n° 201). Ce critère ne fait toutefois pas obstacle à ce que les charges entraînées par les éléments d’équipement commun soient réparties en fonction des tantièmes de chaque lot dès lors que les juges du fond ont constaté que cette répartition était conforme à l’utilité de l'équipement en question pour chacun des lots (Cass. 3^e civ. 9-11-1994 n° 92-21.494 : RJDA 12/94 n° 1358 ; Cass. 3^e civ. 23-9-2014 n° 13-19.282). Les charges afférentes à l’ascenseur obéissent à ce régime. Elles doivent donc être réparties en fonction de l’utilité que l’ascenseur présente pour chaque lot (Cass. 3^e civ. 12-3-2003 n° 01-16.754) et non proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives (Cass. 3^e civ. 19-2-1976 n° 74-12.679 : Bull. civ. III n° 76), à moins qu’une telle répartition selon les tantièmes ne soit conforme à l’utilité que l’ascenseur présente pour chaque lot (Cass. 3^e civ. 23-6-2010 n° 09-67.529 : BPIM 5/10 inf. 396). Elles ne peuvent être supportées par les lots du rez-de-chaussée, qui n’en ont pas l’utilité mais doivent l’être en revanche par les lots non directement desservis s’ils en ont l’utilité (nécessité d’emprunter l’escalier après usage de l’ascenseur pour accéder aux chambres de service par exemple : Cass. 3^e civ. 22-9-2016 n° 15-20.086). Peuvent-elles être réparties par parts égales entre tous les lots de l’immeuble, quel que soit leur étage ? La réponse de la Cour de cassation est sans ambiguïté. L’ascenseur n’a pas la même utilité pour un lot situé au 1^er ou au 4^e étage. Il n’est donc pas possible de prévoir une répartition égalitaire de ces charges entre des lots situés à des étages différents.

L’arrêt est intéressant à un second titre : il rappelle, conformément à une jurisprudence constante (Cass. 3^e civ. 3-7-1996 n° 94-17.001 : BPIM 6/96 inf. 421 ; Cass. 3^e civ. 21-6-2006 n° 05 13.607 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. ass. plén. 5-3-2010 n° 08 42.843 et 08 42.844 : BPIM 2/10 inf. 147 ; Cass. 3^e civ. 28-4-2011 n° 10 14.298 : BPIM 3/11 inf. 227 ; Cass. 3^e civ. 9-5-2012 n° 11 13.201 : BPIM 4/12 inf. 346) que tant qu’une clause de répartition des charges prévue par le règlement de copropriété n’a pas été réputée non écrite, elle continue à s’appliquer. La cour d’appel, qui a rejeté en l’espèce la demande d’annulation de la clause de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété, ne pouvait donc, comme elle l’a fait, procéder à une nouvelle répartition des charges.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36030